一般而言，购房需求会出现在准备结婚时需要购置“婚房”。而随着观念的改变，结婚的年龄正在逐步提高。20-24岁之间登记结婚的人数逐年下降，2016年相对于2012 年下降了 41%。
可以从中看到中国青年晚婚的趋势，这也会大大增加青年租房的概率。图表：婚姻登记人数的年龄分布（万人）
资料来源：观研天下整理
流动人口总量稳定，购房意愿较低。未在就业地购置住房的流动人口是租赁住房的主要需求来源，国家统计局数据显示，我国流动人口从 2011 年的 2.3 亿人持续增长至 2014 年的 2.53 亿人，而 2015 年、2016 年我国流动人口总量为 2.47 亿人、2.45 亿人、2.44 亿人，虽然从 2015 年开始总量有所下降，有一部分是返乡的人口，还有一部分是受户籍制度改革影响，流动人口转换为了新市民。流动人口总体存量稳定，仍将在较长一段时间影响着中国经济社会的发展。
参考观研天下发布《2018年中国住房租赁行业分析报告-市场运营态势与投资前景研究》
图表：我国流动人口总量（亿人）
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高企的房价、户籍制度制约着流动人口购置房屋的能力，国家卫计委在其发布的《中国流动人口发展报告 2017》中，将城市按跨省流动比例分为五组。城市流动人口中跨省迁移比例高低主要取决于城市竞争力和吸引力，比例最高的第五组主要是东部沿海地区经济高度集聚、就业机会较多的大城市。经统计发现，比例最高组城市的流动人口自购房比例最低，仅为 9.7%，但从稳定居住意愿（打算在本地长期居住 5 年以上的比例）来看，第五组也依然达到了 50.9%。该报告还提到，流动人口在流入地以租房居住为主，其中，租住私房的占 63.8%，在购房意愿方面，尚未在现居住地购房的人当中，打算买房的仅占 16.1%，不打算买房者的比例高达 83.4%。
图表：不同类型流动模式城市的城市融入状况
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从以上数据我们可以看出，跨省流动比例较高的城市，也就是一线城市以及较发达的二线城市自购房比例是很低的，但同时他们也有着较高的长期居住意愿，因此租房成了必然的选择。
我们根据以下四个数据对流动人口中租房人群带来的租金规模进行测算：1、2017 年流动人口 2.44 亿人；2、流动人口在流入地租住私房的 63.8%；3、国家卫计委 2014 年调查数据，流动人口在流入地平均家庭户规模是 2.61 人/户；4、中国指数研究院重点城市租金水平估算 2016 年全国户均年租金（私房租金）为 2.0 万元；
将流动人口乘以流动人口中租住私房的比例，得到流动人口中租房人群规模；再除以户均规模，得到租房的户数；再乘以户均年租金，得到估计的总年租金 1.19 万亿元。
图表：流动人口租金规模测算过程
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若将租房市场分为流动人口和非流动人口，那么高校毕业生中能够落户的属于非流动人口。假设 50%的高校毕业生能够落户，那么流动人口租金规模以及非流动人口中累计三年的高校毕业生带来的租金规模约为 1.305 万亿元。
图表：流动人口与高校毕业生租金市场关系
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图表：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程
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