2018年中国住房租赁行业需求：住宅一级市场降温（图）

2018-07-10 02:09

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（一）从“居者有其屋”到“住有所居”

我国住房改革目标正在发生变化。自 1998 年取消福利分房体制后，我国住房制度实现了商品化、市场化，同时房地产业成为国民经济的支柱产业。一直以来，我国房地产企业都以住宅开发-销售为主要营运模式，2015 年 1 月住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中首次提出租售并举的概念，提出积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。2016 年 6 月国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出了培育租赁市场主体、鼓励租赁消费的意见。十九大习近平总书记提出“房住不炒”的指导思想，意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋”转变为“住有所居”，住房租赁市场成为蓝海。

培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义。其一，租房市场能成为新的经济增长点。住宅租赁行业的产业联动效应强，对保洁服务、建材、家具等上下游相关产业的带动作用明显。其二，租房市场能改善住房利用率。发展租房市场是盘活住房存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。其三，租房市场有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标，从而提升社会福利，实现以人为中心的城市化

未来十年，租赁市场会获得稳定发展。目前中国租赁人口 1.6 亿，租赁房屋 4600 万套，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。根据链家研究院数据，预计 2025 年租金 GMV（成交金额流量）将接近 3 万亿元人民币，租赁人口 2.3 亿；2030 年，租金 GMV（成交金额流量）将达到 4.6 万亿元，租赁人口达 2.7 亿。

（二）需求端：存量可观，增量可期

中国房地产业协会会长公开发言称，2017 年中国房地产市场总规模超过 20 万亿，而住房租赁市场租金规模约为 1.3 万亿元，份额十分小，有很大的发展前景。

一级交易市场降温。随着更严厉的限购等政策的实施，50 个代表城市 2018 年 1-4 月商品住宅一级市场交易量同比下降 12%，其中一、二线城市分别下降 33%和 12%，尤其一线城市交易量已处于下降通道，预计未来难以回升到高位。三线城市 2017 年初虽有回升，但今年也显现了降温趋势。我国住宅市场逐渐进入存量房时代，租售并举是房企必须的方向。

因资金紧张房企倾向于转向政策、信贷支持的新兴业务。国家统计局刚刚公布的 2018 年 1-4 月全国房地产开发投资和销售情况披露了房地产开发企业到位资金状况。1-4 月，房企到位资金增速低至 2.1%，保持低位状态，为获取资金，房企除了通过调整修建开发节奏来提高资金使用效率，更多地选择了转向政策支持信贷的新兴业务，如集体租赁住房、棚户改造等。

参考观研天下发布《2018年中国住房租赁行业分析报告-市场深度调研与投资前景预测》

图表：新建商品住宅 1 至 4 月累计成交面积

资料来源：观研天下整理

图表：房地产开发资金来源合计累计同比（%）

资料来源：观研天下整理

租金逐年上涨，租金回报率逐年下降，低于国际水平。近五年，一线城市北京、上海、广州、深圳二手住宅租金指数逐年上涨，其中上海增速最高，从 2016 年 1 月到 2018 年 4 月租金指数保持在 240 到 250 之间。即使如此，租金上涨速度依旧远远低于房价的上涨速度，导致了逐年下降的租金回报率。2018 年 4 月一线城市租金回报率仅有 1.5%左右，而拥有成熟房地产市场的日本大阪市可以达到 7.28%。但同时一线城市租金收入比非常高，2017 年北京、深圳房租收入比均高于 50%，意味着平均每个租房者可支配收入的一半都要用于租房。租房者愿意支付高额的租金，从侧面可以反映出租房市场的需求非常强烈。

图表：二手住宅租金指数