房地产存量时代开启 城市更新势在必行

 导读：房地产存量时代开启 城市更新势在必行。自 98 年房改开启房地产黄金时代，随着过去近 20 年的高速发展，房地产行业正在步入存量房市场的进程：1. 从全国土地供应角度，建设用地供应节奏趋于放缓，同比增速自 12 年来持续收敛，14、15 年连续两年同比降幅接近 20%。

参考《2016-2022年中国房地产中介市场竞争态势及十三五发展机会分析报告》

       一线城市已站上城市更新的风口

       存量时代下的必由之路

       自 98 年房改开启房地产黄金时代，随着过去近 20 年的高速发展，房地产行业正在步入存量房市场的进程：

       1. 从全国土地供应角度，建设用地供应节奏趋于放缓，同比增速自 12 年来持续收敛，14、15 年连续两年同比降幅接近 20%。对于一线城市而言，土地供应的紧张程度更为突出，深圳自 08 年来年供应量均在 500 万平米左右，是土地供应最为稀缺的城市，北京年供应量自 07 年来逐年下行，上海同样从 07 年开始呈现阶梯式收缩。

       2. 进入存量时代的另一标志在于二手房市场的崛起。目前一线城市的二手房占比均已超越一手房，今年以来的成交数据显示北京二手房占比已高达 72%，部分二线城市的二手房市场份额也逐年提升。这说明对于这些城市而言，核心区域的开发空间已经相当局促，住宅市场已经存量化。

       3. 从政策层面来看，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，严格死守耕地保护红线，控制新增土地供应，并出台相关政策为各地方政府出让土地提供依据。2014 年 2 月，国土部出台《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，原则上不再安排城市人口 500 万以上特大城市中心城区新增建设用地，此后，上海、广州、深圳等地相继发布节约集约利用土地的相关政策。

       房地产存量时代已然开启，尤其对于主流城市而言，在新增建设用地规模逐步下降的背景下，如何去把握存量盘活、城市更新，将是未来行业发展的重要命题。

       图 1：全国建设用地供应面积及同比 图 2：一线城市建设用地供应面积

       资料来源：wind，CREIS

       一线城市唱主旋律

       目前全国城市更新较为突出的几大城市包括北京、上海、广州、深圳、武汉、西安以及郑州。一线城市整体起步于上世纪，其中上海则早在 19 世纪 40 年已经开启了旧城区的改造，形成了当时殖民时期的特殊风貌。

       而二线城市则主要起步于 21 世纪。从参与房企角度，由于旧城改造需要更多的政商合作，因此相对而言主要开发商地域性特征较为显著，多为当地企业。

       图 3：中国城市更新历程

       随着旧改规模逐步扩大，越来越多的全国性房企也在加深这一板块的布局。从近期房企参与重点城市城市更新项目来看，深圳由于长期受困于土地供应紧缺，是旧改政策最为市场化的区域，因此也是房企抢夺旧改项目的主战场，上海、广州等地旧改热度亦有所增强。恒大 15 年在深圳拿下的城市更新项目多达 15 个，预期总建筑面积 770 万平方米，可售面积达 461 万平方米，货值高达两千多亿。16 年房企对于旧改项目的投入依然高热，新湖中宝加大了对上海旧改项目的布局，碧桂园则与昆明市政府达成框架协议，拟投入 860 亿锁定城市旧改机遇。 上海城市更新：汲汲以求，提纲挈领

       如前文所述，城市更新最为火热的区域在一线城市。在城市更新路径选择上，上海和深圳是两个最具代表性的城市：上海是政府主导型更新模式，而深圳是市场化更新模式。深圳因其市场化特质房企参与度高，市场运作相对成熟，在政策宽松度上有其他区域无法比拟的优势；而上海近两年密集出台针对城市更新的有关政策，其中又叠加了上海市国企改革，我们认为规划先行、逐步放开的路径对于其他城市而言更具复制性，我们认为有必要对于上海城市更新进一步深化研究。 更新历程：源远流长

       上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自 1843 年开埠后，到 20 世纪 90 年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。

       上海城市更新历程大致可以分为 3 个阶段：第一个是 1843 年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至 90 年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是 90 年代至今。该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。我们曾总结过，城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。

       图 4：城市更新模式迭代特征

       更新模式：政府主导型范本

       上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出政府的把控能力。

       图 5：上海市城市更新项目流程

       而针对工业用地盘活的开发模式，还有进一步的细化政策。今年 4 月出台了 14 年 25 号文的接续——《本市盘活存量工业用地的实施办法》，这是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。在文件中，对于工业用地盘活有细则规范。

       对于原土地权利人，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。除了收储这一常规路线，还给出了区域整体转型、零星自主开发以及主动转型升级三个选择。这三个方式基本都要求原权利人 60%以上的自持比例，因此对于很多拥有大量工业用地资源的制造类企业自主开发会有些困难，需要引入园区内平台企业作为实施主体方可行。

       上海城市更新大格局下的未来展望

       国际比较之下，上海的建设用地规模已达极限，这也是城市规划提出未来的建设用地规模达到负增长目标的原因。在这个总框架之下，未来的新增供给无疑日渐稀缺。我们认为城市更新将在未来形成新增供应的重要来源。 归纳而言，仅以中心城区来看，更新规模体量达 1.5亿方，其中成片工业用地转型空间为 9000 万方，旧住区改造产生的住宅体量约 6000 万方。以全市范围来看，住宅的建面空间即可达 1.6 亿方（假设更新后容积率达 3.0）。以 15 年全市住宅销售面积约 2000 万方来衡量，起码可以供应 8 年的成交量，除此以外，根据国际经验，成片工业用地再规划往往向复合型地产转化，预计也将解决部分住宅需求。

       因此，尽管整体建设用地控制为负增长，城市更新的机遇还能为城市发展储能，按照规划，十三五期间，上海即将有 5000 万方的旧改计划，即平均每年推进 1000 万方旧改规模，占年销售总建面的 50%，不同于以往以修缮为主的旧改模式，十三五计划重点在中心城区推开“拆除重建”的模式，这也意味着中心城区将会借力旧改释放更多空间，这也是我们认为城市更新需要重视的原因。

资料来源：公开资料，中国报告网整理，转载请注明出处（TYT）