导读：海珀旭辉第二 季度成交124套公寓，平均售价为每平方米人民币63,668元，成为第二季度表现最活跃的楼盘之一。而位于小陆家嘴滨江区域的中粮海景壹号6月份甫推出 便取得12套公寓成交的销售业绩，平均售价为每平方米人民币116,478元，成为第二季度售价最高的楼盘。
焦点
在第二季度发布的新的用地项目指导目录中，增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，别墅用地不再获批，别墅产品将成为未来市场的稀缺性住宅产品。而在上海销售市场住房限购进一步加码，非本市户籍单身人士将不能购房。
第二季度，跨国企业外派人员数量的增加以及租赁旺季的到来，促成了租赁市场持续升温。上海高档住宅租赁市场呈现租金与出租率继续上涨的局面。旺盛需求推动了高档住宅平均租金上涨至每月每平方米人民币173.5元，环比上涨1.3%。而平均出租率约为91%，较上一季度增加了两个百分点。
销售市场上，高档住宅市场供应表现突出，多个高档住宅选择在第二季度入市，使得第二季度新增供应曾家至35万平方米。例如，滨江豪宅项目中粮海景壹号在6月份加推了63套公寓产品，市场报价也超过了每平方米人民币10万元，至每平方米人民币10万元至16万元。
而第二季度上海土地市场录得7宗住宅用地的交易，较上一季度增加5宗。佳兆业集团在第二季度竞得两幅住宅用地，分别位于嘉定与奉贤。其中，嘉定马陆镇28-01地块面积为23.307平方米，规划建筑面积约为58.268平方米，竞得价格为每平方米人民币6990元，溢价55.3%。
政策回顾
第二季度，国土资源部发布二零一二年版本的限制与禁止用地项目目录，增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定，别墅用地项目不再获批。
第二季度，为应对国内经济增长速度放缓的局面，央行下调了金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。调整后一年期贷款基准利率为百分之6.31，而5年以上贷款基准利率下调至百分之6.80。此次降息是近三年半时间以来的首次利率下调，有助于减轻企业与消费者的融资成本。
此外，随着上海房地产交易中心对于家庭认定的解释，上海住宅限购再度从紧，第二季度起非上海户籍的单身人士在本市部分区县已不可购房。
供应与需求
与第一季度市场供应大幅增加形成对比，第二季度上海高档住宅租赁市场没有新增供应。之前计划于第二季度入市的静安嘉里中心一期服务式公寓目前仍然处于装修阶段，预计该服务式公寓将于第四季度正式推向市场。
而销售市场上，二零一二年第二季度，上海商品住宅供应激增，新增住宅面积达到260万平方米，环比上涨百分之140。其中，高档住宅市场表现积极，在多个豪宅级别楼盘入市的带动下，市场供应量达到了35万平方米，是第一季度的5倍左右。陆家嘴滨江地区的中粮海景壹号、徐汇的中凯城市之光以及新江湾城的银亿领墅分别为市场带来63套和231套公寓以及149套别墅产品。
第二季度，上海新房销售市场供需畅旺，一手商品住宅成交面积回升至244万平方米，环比上涨百分之74.3，同比上涨了百分之10。而第二季度高档住宅成交面积达到13万平方米，较上季度上涨百分之53。豪宅项目的低开，促成了第二季度高档住宅市场的成交活跃。
其中，浦东陆家嘴滨江地区第二季度表现活跃，多个新近开盘的滨江豪宅项目取得不错的销售业绩。凯旋滨江园以及中粮海景壹号在第二季度分别成交了38套和12套公寓，成交价格分别达到了每平方米人民币115,740元以及每平方米人民币116,478元。
此外，普陀长风地区二零零九年的「地王」项目──中海紫御豪庭也在第二季度入市，推出365套平层公寓产品，市场报价为每平方米人民币37,000-55,000元，远低于之前的预计价格。第二季度中海紫御豪庭成交公寓产品203套，平均成交价格为每平方米人民币38,154元，去化率超过百分之50。
租金
图表：上海豪宅租金指数（2003年第一季度=100）
数据整理：观研天下
高档住宅租赁方面，第二季度未有新增供应入市，租赁市场供应紧绌以及跨国企业外派人员数量的增加，促成了市场租金持续上涨。第二季度，上海高档住宅平均租金上涨至每月每平方米人民币173.5元，环比上涨百分之1.3。
第二季度上海豪宅租赁市场平均出租率约为百分之91，较上一季度增加了2个百分点。第二季度，高档公寓平均租金达到每月每平方米人民币184元，环比上涨百分之2左右，成为租赁市场维持上升势头的重要助力。
销售与投资
图表：一手豪宅成交量与平均售价，2006年第一季度至2012年第二季度
数据整理：观研天下
第二季度，上海商品住宅销售成交均价约为每平方米人民币23,158元，同比上涨百分之5.3，环比涨幅约为百分之9.2。有赖于多个高档楼盘的出色表现，高档住宅价格第二季度有所企稳，成交均价与第一季度基本持平(每平方米人民币48,656元)。
其中，海珀旭辉第二季度成交124套公寓，平均售价为每平方米人民币63,668元，成为第二季度表现最活跃的楼盘之一。而位于小陆家嘴滨江区域的中粮海景壹号6月份甫推出便取得12套公寓成交的销售业绩，平均售价为每平方米人民币116,478元，成为第二季度售价最高的楼盘。
第二季度，上海住宅投资市场录得一宗整购交易︰银亿股份以人民币4.7亿元的代价购得徐汇一地产项目──伊莎士公寓。该项目位于斜土路大木桥路，项目总建筑面积为24,098平方米，由两幢塔楼及商业楼面组成，包括一幢16层写字楼和一幢18层住宅。住宅建筑面积为9,845平方米。
数据整理：观研天下
数据来源：上海房地产交易中心 观研天下整理
数据来源：上海房地产交易中心 观研天下整理
未来展望
随找越来越多的跨国企业在上海设立地区总部，企业的外派人员对于高档公寓租赁需求仍将保持着稳定的增长。在未有新租赁供应增加的情况下，供应紧绌的局面仍将持续下去。我们预计未来上海高档住宅租赁市场的平均租金将依然上涨，而空置率将进一步降低。
多个豪宅项目在第二季度进入市场，其市场的报价要低于之前的预计价格，因而在第二季度取得了不错的销售成绩。我们预计下半年豪宅市场将有所回暖，此外，瑞安建业预计在第三季度推入市场的四季汇，将由四季酒店管理，该项目位于浦东陆家嘴地区21世纪中心大厦的42-55层，届时将会给销售市场提供73套服务式公寓。
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