房地产开发数据分析：投资、销售继续放缓

       导读：房地产开发数据分析：投资、销售继续放缓。2016 年 1-8 月，全国完成房地产开发投资 64,387 亿元，同比增长 5.4%，较 1-7月扩大 0.1 个百分点。

       参考《2016-2022年中国商铺地产产业现状调查及十三五发展定位分析报告》

       投资增速低位徘徊，单月新开工增速继续下行

       2016 年 1-8 月，全国完成房地产开发投资 64,387 亿元，同比增长 5.4%，较 1-7月扩大 0.1 个百分点。其中，住宅投资 43,076 亿元，同比增长 4.8%，较 1-7 月扩大 0.3 个百分点，占房地产开发投资的比重为 66.9%。8 月单月全国房地产开发投资额同比上升 6.2%。从供应先行指标来看，1-8 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 12.2%和上升 11.7%，分别较 1-7 月回落 1.5 个百分点和回落 1.3 个百分点。其中，8月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 3.3%和上升 3.4%，分别较 1-7月回落 4.8 个百分点和 5.5 个百分点。1-8 月的商品房和住宅的施工面积分别同比上升 4.6%和上升 2.9%，分别较 1-7 月回落 0.2 个百分点和回落 0.2 个百分点。

       其中，8 月单月商品房和住宅的施工面积分别同比下降 4.4%和下降 4.6%。1-8月的商品房和住宅的竣工面积分别同比上升 19.1%和上升 18.2%，分别较 1-7月回落 2.2 个百分点和回落 2.1 个百分点。其中，8 月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比上升 1%和上升 1.2%。从土地市场指标来看，1-8 月的土地购臵面积为 12,922 万平方米，同比下降8.5%，较 1-7 月扩大 0.6 个百分点，其中，8 月单月土地购臵面积同比下降 12.4%。1-8 月的土地成交款为 4,632 亿元，同比上升 7.9%；1-8 月的土地成交楼面均价为 3,585 元/平米，同比上升 17.8%，较 1-7 月扩大 1.7 个百分点。1-8 月，全国房地产开发投资额同比增长 5.4%，，较 1-7 月扩大 0.1 个百分点；商品房新开工面积同比上升 12.2%，较 1-7 月回落 1.5 个百分点；施工面积同比上升 4.6%，增速较 1-7 月回落 0.2 个百分点；土地购臵面积同比下降 8.5%。从目前数据来看，新开工面积增速继续下行，同时竣工面积增速维持高位，联合将传导至累计施工面积增速继续下行、单月施工面积增速为负的情况，由此也就导致房地产投资增速的疲弱，但同时去年 8-12 月的单月投资增速持续为负将出现低基数效应，因而维持 16 年全年投资增速约 5%的判断。

图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速

国房景气指数环比上升

8 月份全国房地产开发景气指数为 93.70，比上月下降 0.31。

图表 3.国房景气指数

销售增速继续收窄，符合市场预期

       从销售指标来看，1-8 月的商品房销售面积为 87,451 万平方米，同比上升25.5%，较 1-7 月回落 0.9 个百分点，其中，8 月单月销售面积同比上升 19.8%，好于 6 月和 7 月表现，销售表现淡季不淡。1-8 月的商品房销售额为 66,623 亿元，同比上升 38.7%，较 1-7 月回落 1.2 个百分点。其中，8 月单月销售额同比上升 31.8%。

       从价格指标来看，1-8 月的商品房销售均价为 7,618 元/平米，同比上升 10.5%，较 1-7 月回落 0.1 个百分点。其中，8 月单月销售均价环比下降 0.2%。从库存指标来看，8 月末商品房待售面积为 70,870 万平方米，同比上升 6.9%，较 7 月末减少 512 万平方米，其中，住宅待售面积减少 639 万平方米。1-8 月的商品房销售面积为 87,451 万平方米，同比上升 25.5%，较上月回落 0.9个百分点；销售额为 66,623 亿元，同比上升 38.7%，较上月回落 1.2 个百分点；销售均价为 7,618 元/平米，同比上升 10.5%，较上月回落 0.1 个百分点。8 月单月销售面积同比上升 19.8%，好于 6 月和 7 月表现，销售表现淡季不淡。累计销售增速继续收窄符合预期，同比基数逐渐走平致收窄幅度放缓，但随着南京、苏州、厦门开启新一轮限购措施，二线城市政策收紧预期再度升温，后续销售增速或将进一步放缓。

图表 4. 商品房竣工面积及销售面积 图表 5. 商品房销售额和均价走势

图表 6.商品房待售面积及同比增速

贷款增速维持低位，按揭和预付款来源维持高位

       1-8 月，房地产开发企业合计资金来源为 91,573 亿元，同比上升 14.8%，较 1-7月回落 0.4 个百分点。从各资金来源同比来看，1-8 月累计数据中，国内贷款同比上升 1.7%，较 1-7 月扩大 1 个百分点；利用外资同比下降 52.5%，较 1-7月扩大 2.7 个百分点；自筹资金同比上升 0.6%，较 1-7 月扩大 0.2 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 34.1%，较 1-7 月回落 2.2个百分点，其中，1-8 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 29.7%和上升 52.2%，个人按揭贷款增速维持高位。

       1-8 月，房地产开发企业合计资金来源为 91,573 亿元，同比上升 14.8%，较 1-7月回落 0.4 个百分点。国内贷款增速继续维持低位的 1.7%，预收款和按揭贷款增速分别为 29.7%和 52.2%仍维持高位，显示流动性持续宽松背景下，房企销售回款持续加速的同时，再投资比例却维持低位，开工意愿疲弱与投资数据下滑相互印证，M1 和 M2 剪刀差将持续扩大。

图表 7. 房地产企业资金来源构成 图表 8.各资金来源同比增长率

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