我国商业地产现状分析与前景预测

        内容提示：近段时间以来，银行系统不断警示商业地产风险，至此，商业地产已由之前的自由野生时代，步入有限监控时代。下一步商业地产的走向值得关注。
　　警示声起：北京上海下禁令

　　住宅调控之下，商业地产因祸得福，成为资金的避风港。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹就此分析指出，城镇化发展速度和大城市集聚的规模、速度都超出预期，再加上住宅调控之下民间资本涌入商业地产，造就了目前商业地产的超预期火热程度。

　　不过，近段时间以来，商业地产原本湛蓝的天空突然飘来了几朵黑云，零星的警示声四起。

　　12日有消息人士向媒体透露，时下市场上多家银行已收到来自监管部门关于风险防范的通知。通知中明确要求相关银行对近期温度迅速上升的商业地产保持高度警觉。

　　实际上此消息并非横空出世。记者注意到，早在7月20日银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会党委书记、主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

　　与刘明康的呼吁相对应的是，8月23日下午，上海银监局下发了《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，通知明确要求上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而在此前，商业用房结构封顶后，商业贷款就可以放贷。此举意味着，上海各大银行停止对商业用房期房的放贷。

　　有数据统计显示，截至今年6月底，上海商业用房开发贷款、购房贷款同比增长35%以上。

　　将调控之手伸向商业地产，上海并非唱独角戏。北京亦如此，最具代表性的政策就是6月1日起开始实施的商改住禁令。

　　最新版商改住禁令要求，商业、办公类项目将不得每户单独设立卫生间；开发商不得打隔断、单独用作住宅出售，否则不予以办理房产证。

　　业内说法：商业地产风险更大

　　中国农业银行一位高管向记者表示，从银行风险控制的角度来看，商业地产的风险更甚于住宅地产。

　　这位高管进一步解释说，从投资者的角度来讲，由于近几年来，住宅升值空间更大，因此出现了先住宅后商铺的投资路径。而由于商铺贷款的首付比例和贷款利率都要远高于普通住宅，操作中出现了部分购房者将自己旗下的住宅抵押出去获得贷款，然后再以这笔贷款购买商业用房，这样客观上拉长了杠杆率，增加了银行的信贷风险。另一方面，在住宅房价增幅高于商铺的情况下，如果手头资金紧张，同样的房产，投资者也更倾向于抛商铺而留住宅，商业地产贷款成为坏账的概率更大。从开发商的角度来说，商业地产开发对开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，在住宅调控之下，一些开发商仓促、被动地进入商业地产，其中不乏一些盲目冲动者，因此在银根收紧的背景之下，商业地产贷款风险也更大。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80%的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害。”

　　中国农业银行高管表示，正是鉴于商业地产的异常火热和泡沫初现情况，银行系统出于风险考虑，强化了对商业地产相关贷款的监管。而上海停止对商业用房期房的贷款以及北京商改住禁令，标志着商业地产正式进入政府的监控时代，但还远远未步入调控时代。