根据美国和日本的经验，中国核心城市房价高企，将带来租赁市场的大发展。从当前房价收入比来看，中国 4 个一线城市的房价已经超出普通工薪阶层的支付能力。深圳、上海、北京都达到 35 倍及以上的水平，横向来看，国际一些大都市如伦敦、新加坡的房价收入比在 20-25 倍之间。以目前的收入水平，中国核心城市的人群购房负担比较重。核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房需要租房；且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，双重影响下，租赁需求大大增加。
我国租赁比例还有很大提升空间，长租公寓短期爆发弹性最大。皮尤研究中心数据显示美国 2016 年的全国租房比率为 36.3%。而根据链家的研究，中国目前租赁人口占比现在只有 11.6%。根据链家预测，未来租房人口占比在全国层面将超过 30%，一线城市会超过 40%，这是一个需求空间巨大的市场。而其中长租公寓更加符合未来 90 后人群的需求，具备大规模、专业化发展的可能性，因而短期爆发弹性大。目前长租公寓在中国租赁市场占有率不超过 2%，发达国家这一比例达到 25%-30%，日本甚至达到 65%。
参考观研天下发布《2018年中国建筑装修行业分析报告-市场运营态势与投资前景研究》
图表：不同城市房价收入比的比较
资料来源：观研天下整理
我们测算，中国租房人口2020年将达到2亿人的规模，我国租房市场总面积规模将达到49.5亿m2。目前长租公寓渗透率约为2%，我们假设2020年长租公寓市场渗透率达到5%，长租公寓新增装修市场规模将达到1305亿元，市场潜力巨大。
（1）关键假设一：2020 年我国流动人口规模为 2.2 亿人
2016年我国流动人口达到2.45亿，2016年10月11日，国务院印发《推动1 亿非户籍人口在城市落户方案》，主要目标是在“十三五”期间，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。因此2016-2020年我国新增户籍人口约0.65亿人，同时假设2016-2020年，每年新增流动人口为0.08 亿人（5年为0.4亿人），则2020年，我国流动人口数为：2.45-0.13*5+0.08*5=2.2（亿人）。
（2）关键假设二：我国流动人口租房比例 75%，新增户籍人口租房比例为 50% 《中国流动人口发展报告》显示，2013年，我国流动人口租房比例约为67.3%，这一比例假设到2020年会增加至75%。而新增户籍人口中租房比例比流动人口
租房比例低，我们合理假设新增户籍人口租房比例为50%。
（3）关键假设三：农业流动人口租房比例为 40% 目前我国流动人口中农民工占比约80%，而这部分人群由于收入有限、工作地点位于经济较落后的三四线城市，以及工作单位解决住宿等原因，并不是长租公寓面向的受众人群，因此在计算长租公寓潜在市场规模时要排除在外。国家统计局发布《2015年农民工监测调查报告》称，外出农民工中，与他人合租的占 18.1%，独立租赁居住的占 18.9%，通过租房方式的人群约占 37%，我们假设2020年这一比例增加至40%。
（4）关键假设四：人均租住面积为 25 平方米，每平米装修价格为 900 元
根据中国饭店协会公寓委员会统计，2015年我国长租公寓已超过100万间，估测2016年在200万间的水平。目前人均租住面积为25平方米，则现存长租公寓面积规模约为0.5亿m2。由于长租公寓对装修具有很高的时效性和实用性，可复制化要求高，互联网家装的特性正好与之高度匹配，目前每平米装修价格约为900元。
图表：到2020年我国新增长租公寓装修市场规模测算
资料来源：观研天下整理
装饰公司有望切入长租公寓运营端，实现发展模式的新突破
目前国内长租公寓处于发展初期，市场参与者众多，可谓长租公寓的“战国时代”。正是由于目前长租公寓参与者还没有形成规模化竞争优势，话语权还不高，且虽然政府大力支持，但与之相匹配的低成本融资渠道（租赁金融化）还不完善；装饰公司有望借此机会切入长租公寓运营业务，实现发展模式的新突破。随着长租公寓的不断发展，装饰公司也有望借助运营端获得稳定的现金流入。
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