参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与发展趋势研究》
房地产行业的中周期与其它受宏观经济景气周期影响的周期行业，如：钢铁、有色金属、建材、水泥、机械制造、石油等行业的有相似特征，除此以外房地产行业的中周期与众多周期性行业所具备不一样的周期特征，我们将其总结性地归纳为二点： 一是房地产行业周期相比其它周期性行业的周期趋势性更为强烈（我们也可以简要地形容为“火旺”），根据国家统计局数据 2015 年末中国内地总人口 137462 万人，巨大的人口数量使得我国城镇化的发展趋势非常强劲，目前我国房地产行业经历“金十年”后 2015 年至 2016 年又开局了一个火热的“银十年”前奏；二是房地产行业周期受政策干扰很大（我们可以简要地形容为“控火”），十多年来在房地产周期性上行过程中政策调控不断，每当市场过热时政策的调控加码使得房地产行业出现阶段性的周期高点。我们可以看到每一次市场过热时政府都会出来进行调控，并在调控后形成了行业周期的阶段性高点。
商品房实施以来房地产已经历五个中周期（按东兴分类）
我们认为认识房地产行业的历史周期有助于去认知房地产行业的未来，影响房地产行业中周期走向的是行业强烈的趋势性和行业过热后政策的强制干预这二个因素，而这二个因素的强弱互为调和的结果形成中周期的轨迹，即“火旺”的原动力和“控火”的调控压力演变成中周期的发展轨迹。
那么房地产“火旺”后最终是以什么来表现？而政府“控火”具体是要控什么？我们认为“火旺”和“控火”这二个方面有一个共同的聚集点，那就是房价！我们更具体地讲那就是商品房销售价格的上涨增速。我们从商品房价格同比增长的周期中能清晰地看到，自 1998 年福利住房取消以来，我国商品房价格同比增速已形成了五个中周期（按东兴分类）。
我们可以看到房地产行业在取消保障房以来，行业的大周期因城镇化推动持续向上而中周期却在不断波动中，其中每一个中周期波动轮回的时间在 3-4 年：
我们从这五个已发生的中周期表现可以清晰地看到，房地产行业前三个中周期商品房销售价格的增速是一浪高一浪的，即每次中周期结束时的房价增长速度创出了历史新高；但 2013 年后，中周期结束时商品房价格的增速再也没有创出新高，而是表现为一浪低一浪。另外我们也发现前三个中周期不但一浪高一浪，并且周期的时间都长为四年，而后二个中周期的周期除时间一浪低一浪外，周期时间也都缩短为三年。
为什么前三个中周期为四年，后二个中周期为三年呢？我们认为引起这个分界点的主要因素是新置业人口的增长出现了拐点，2013 年后新置业购房人群的增量开始下降导致了中周期的时间缩短。我们认为 2016 年房地产行业的中周期经历三年后又见顶，2017 年将进入第六个周期的循环。
我们认为中周期受国内和国际的宏观经济诸多因素变化的影响波动最大。目前国内经济和全球经济存在着许多不确定性，这也给我们对房地产行业后市的判断带来较大的困难，存在更大的不确定性因素。我们认为 2017 年影响房地产行业中周期的主要因素有利率、汇率、货币发生量、房贷首付等，其中利率如果出现上升会对房地产行业产生较大不利影响，汇率的波动也将对房地产市场产生较大波动。
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