报告网摘要：近年来，持续快速发展的房地产市场供给逐渐充足，需求增长趋缓的态势显现，房地产市场正由卖方市场转向买方市场。与此相伴的是，行业整体溢利的收窄和行业内部的分化。
近年来，持续快速发展的房地产市场供给逐渐充足，需求增长趋缓的态势显现，房地产市场正由卖方市场转向买方市场。与此相伴的是，行业整体溢利的收窄和行业内部的分化。
在房地产圈，每年权威机构发布的中国房地产上市公司100强榜单都备受关注。5月28日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心联合推出的《2015 中国房地产上市公司测评研究报告》（下称《报告》）及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”于香港发布。
据中国经济时报记者了解，过去五年间，超过100家A股涉房企业退出房地产业务，行业分化和洗牌进程持续加速。
2014年房地产市场总体成交持续走冷
根据《报告》内容，此次测评研究对象为126家沪深上市公司，大陆在港上市公司70家，以及海外上市公司6家，合计共202家。在此基础上，中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心联合进行“2015中国房地产上市公司测评研究”工作，在深度跟踪研究企业的基础上发布“2015年中国房地产上市公司排行榜”。
榜单显示，万科八年来蝉联榜首，保利地产（12.08，-0.260，-2.11%）和万达商业位居三强。恒大地产、中国海外发展和华润置地分别居于第四位到第六位，碧桂园和富力地产排名与2014年相同，分别居于第七位和第八位，世茂房地产和远洋地产分列第九位和第十位。
《报告》指出，2014年，房地产市场行政干预性政策趋于减少，宏观调控政策更为市场化。与前些年相比，2014年房地产市场总体成交持续走冷，直至当年第四季度才逐步出现企稳迹象。
如今，在行业发展的又一重要关键点上，房地产企业如何在转型大幕开启时抢占先机则备受人们的关注。
2014年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值为近五年来的最低水平。尽管盈利能力普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的最高位。
在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低，沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。
行业盈利空间受到双重挤压
除了前面提到的信息之外，还有哪些情况值得关注呢？本报记者梳理发现，房地产行业还表现出洗牌进程加速、房产收入增速放缓、现金流普遍恶化，以及互联网化渐趋深入等特点。
报告显示，2012年后，房地产市场分化程度不断上升。2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化和洗牌进程加速。
从规模上来看，上市房企资产总额虽有所上升，但房产收入增速放缓。2014年，上市房企资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升 9.77%。相对于2013年增速的大幅回升，2014年，各项规模指标中，除了净资产均值以外，其余三项指标增速均有不同程度的下滑。其中，总资产均值、房地产业务收入均值和营业利润均值同比增速分别下滑0.91、42.64和2.76个百分点。总体上来看，房地产上市公司的规模仍处于稳步积累过程中，但增速已经进入下降通道。
同时，上市房企净负债率再攀新高。据房地产行业市场调查分析报告显示，2014年，房地产行业的负债水平仍处高位。从长期负债比率来看，2014年房地产上市公司资产负债率均值为65.75%，与2013年相比，微降0.06个百分点；而净负债率均值为88.86%，较2013年上升 9.18个百分点，处于近五年来的最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值为193.00%，较2013年回升2.85个百分点；经营活动现金流持续为负且普遍恶化，现金流动负债比率均值再下降3.50个百分点至－11.24%。
成本费用的上升和房价下行对行业盈利空间形成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力的绝对值指标仍延续了上年的上升势头，但是增速放缓，效率指标依然未能阻止住惯性下滑的态势。
具体来看，在绝对量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额均值为 53.63亿元，同比增长21.90%。在比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的最低点，分别由上年的 11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。
2014年在去库存的压力下，多数上市房企拿地速度有明显放缓趋势，龙头房企土地策略调整也出现分化。万科2014年土地储备明显下降，逐渐转型为轻资产的城市配套服务商，而华润和保利则选择逆势拿地，积极补充土地储备。
从拿地与销售的比率来看，2014年上市房企的拿地销售比率显著低于2013年，标杆房企的拿地销售比平均在20%左右。其中，恒大在2014年实现1315亿元的销售额，用于新增土地储备的拿地销售比为17%。
由于房地产市场销售受阻，调整库存结构、回归利润导向成为当前形势下房企的有效选择。数据显示，龙头房企万科、保利、龙湖、华润和恒大等房企均实现了盈利与周转的双平衡，平均盈利和周转水平均远领先于行业平均水平。
最后值得一提的是，2014年是中国经济步入“新常态”的一年，也是房地产市场加快转型和不断创新的一年，“地产＋金融＋互联网”逐渐成为新形势下上市房企的战略要点，在运营模式、产品创新、营销策略、融资以及制度管理上，越来越多的企业提出了新的尝试，轻资产转型、“房地产＋X”跨界产品、“事业合伙人和项目跟投”和微信营销等均成为上市房企创新尝试的关键词。更多相关信息请查阅中国报告网发布的中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）。
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