2015年我国住房体制深化改革政策分析

 　　报告网摘要：自1998年启动住房体制改革近20年之后，我国再一次对住房体制进行深化改革。

　　自1998年启动住房体制改革近20年之后，我国再一次对住房体制进行深化改革。记者从权威人士处获悉，被坊间称为“二次房改”的“进一步深化住房体制改革”，正由住房城乡建设部会同国家发改委等相关部门进行更进一步的探索。

　　业内人士表示，从“住有所居”的目标来看，此次改革重点在保障住房，未来将针对不同的保障对象，实行廉居和安居两类保障住房制度。

　　目标调整住房结构实现“住有所居”

　　据权威人士透露，此次“进一步深化住房体制改革”是为了完成国家深化改革具体工作中对于房地产改革的安排，正由住建部改革发展司牵头组建团队制定。

　“在中国房地产发展到新的阶段后，总体供求平衡，但住房结构仍十分不均。”上述权威人士表示，此次改革的目标是调整住房结构，使居民住有所居。

　　对于“住有所居”的发展目标，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，一个理想的住房目标应该是实现住有所居，带动经济增长，促进社会公平。

　　“值得注意的是，实现住有所居，并不意味着每个人拥有自有产权住房，而是居民家庭根据自身情况，可以是居住完全自有的住房，也可以居住拥有部分产权的住房，也可以租住不拥有任何产权的住房。”倪鹏飞说。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，全世界住房发展目标的演化，基本分为四个阶段，是用数量和质量来确定的。第一个阶段在住房比较紧张的时候，目标是一户一房;第二个阶段是一人一间;第三个阶段是环境舒服;第四个阶段是住房的现代化和智能化。目前中国房地产结束了短缺时代，所以我们至少从平均的角度已经实现了一户一房的目标，下一个阶段的发展目标应该是一人一间，或者说目标是住房质量更好。

　　此外，此次改革还将对房地产业进行重新定位。刘洪玉表示，前期提出房地产是国民经济的支柱产业，由此带来了一些问题。我们提出一个新的定位，房地产业是国计民生的支柱产业，第一重要的是对民生的支柱作用，第二是对国民经济的支柱作用。“一改过去过度强调带动经济增长，而着眼于解决民生，是房地产业发展定位的重要转变。”

　　记者了解到，2009年前后，住建部即启动对“二次房改”的前期调研工作，由时任住建部副部长的齐骥牵头，住房改革与发展司、房地产市场监管司、住房保障司、公积金监管司、政策研究中心等抽调人力，组成研究小组，对进一步深化住房体制改革的有关问题进行研究。

　　调整针对不同对象分类保障

　　据悉，此次房改的方向是：建立市场与保障相结合的住房体系，对低收入和最低收入家庭推出“政府主导、市场参与”的住房保障体系，对中等及以上收入家庭推出“市场配置、政策调节”的住房市场体系。

　　“这次房改的重点或在住房保障。并不是1998年的房改政策有缺失，其实之前是很全面的一次房改，只不过在执行过程当中过分强调了市场化以及对经济增长拉动的作用，而忽略了保障。”上述权威人士表示，在房改进行10年后，监管层发现了这方面的缺失，因此从2007年开始关注住房保障。

　　倪鹏飞认为，应建立租售并举的住房持有体系，包括建立“大城市、超大城市以租房为主”的目标制度体系。例如，对城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭，通过公共租赁住房(廉租房)解决其基本住房问题;鼓励企业长期持有租赁型住房，向市场提供平价出租房;建立租赁与销售相互衔接的制度。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一认为，对于部分新增住房消耗压力较大的城市来说，可以采取实物补贴与货币补贴并举。

　　住建部此前曾表示，允许收购商品房用于保障性住房，并将督促存量库存较高的城市出台将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的支持措施。

　　“房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。”住建部部长陈政高曾表示，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。

　　深化纠正重市场、轻保障模式

　　1998年，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这是我国的第一次住房改革，实现了城镇职工从福利分房到通过市场解决住房问题的重大转变，房地产市场基本形成。

　　据国家统计局数据显示，2014年，全国房地产开发投资达9.5万亿元，是1998年的26倍多。其中，住房开发投资6.43万亿元，占房地产开发投资的67.7%。新建商品住房销售面积和销售额分别为12亿平方米和7.6万亿元，分别是1998年的10倍和30倍。

　　《中国商业地产市场热点聚焦与投资策略分析报告（2012-2016）》显示，房地产市场也成为城镇住房供应的主渠道。国家统计局数据显示，2013年，全国城镇新建商品住房竣工面积7.9亿平方米，是1998年的5.6倍，占城镇新建住房竣工面积的比重，从1998年的29.7%提高到近年的70%以上。

　　在房地产市场形成的背景下，我国居民住房条件也发生了天翻地覆的变化。1998年至2003年，我国城镇新增人口3.15亿人，城镇人均住房面积也大幅提高。数据显示，全国城镇人均住房面积从1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米。据第六次全国人口普查数据，2010年全国城镇户均住房套数达1.02套，户均住房间数(不包括客厅、厨房、卫生间)达到2.65间。拥有住房的城镇居民家庭中，拥有成套住房的户数已占到71%。

　　但值得注意的是，经过长期“重市场、轻保障”的发展后，我国住房资源拥有不均匀。近年来，随着我国住房建设规模的扩大，住房需求总体得到满足，但住房资源占有不均衡的结构性矛盾愈加凸显。

　　数据显示，2010年城镇非农户籍家庭拥有2套及以上住房的比例为13.7%。以北京为例，2005年至2010年，北京市20%的高收入家庭占有新增住房套数的53.2%。相形之下，外来务工人员的住房条件却日渐恶化。

　　此后虽经多次调控，房地产市场、房价却急速走高，低收入居民购房愈加艰难，热点城市房价快速上涨，部分热点城市涨幅大幅超过居民收入增长速度。据统计数据测算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳等热点城市新建商品住房销售均价分别上涨276%、278%、267%，同期城镇居民可支配收入仅增长158%、170%、72%。从房价收入比来看，按三口之家购买一套90平方米的商品住房计算，2004年至2013年，北京、杭州、深圳的房价收入比分别从9.1、8.0、7.4，扩大至13.3、11.2、15.7。

　　有业内人士表示，“二次房改”的最终目标是解决更多人的居住问题，不出意外的话，“二次房改”的重点将会放在对商品住房消费、住房保障之间的关系的界定和调整上，以适应当前住房消费市场、住房保障领域工作的新变化，既保障居民的基本住房权利，又能使市场规律在住房市场的发展过程中发挥主导作用。