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2018年我国房屋租赁行业市场发展现状与租赁模式分析(图)


        一、我国房屋租赁市场发展现状

        参考观研天下发布《2018-2023年中国房屋租赁产业市场运营规模现状与投资前景规划预测报告

        (一)房屋租赁市场规模庞大

        衣食住行是老百姓基本生活需求,在房价高涨的今天,租房是刚踏进社会的年轻人解决住的主要方式,越来越多的人参与到房屋租赁中来。

        某研究机构的研究数据表明,目前我国租赁人口约为1.9亿,主要由流动人口及高校毕业生构成,房屋租赁市场规模是1.1万亿。而随着城市化继续推进,持续增长的流动人口规模将为租赁人口提供基础。预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9 万亿,到2030 年国内租赁人口将达2.7亿,市场规模将会超过4.6万亿[1]。

        (二)近两年我国房屋租赁利好政策

        2016年6月3日,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,从发展住房租赁企业、鼓励房地产企业开展住房租赁业务、规范住房中介机构、完善住房租赁优惠政策、允许将商业用房改为租赁住房、给予税收优惠等方面给予了指导性意见,以建立购租并举的住房制度为主要方向,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。计划到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,从而推动实现城镇居民住有所居的目标。

        2017年7月,九部委确定首批12个重点城市开展住房租赁试点。目前,除了试点城市以外,各地也纷纷落地住房租赁政策。截至2017年10月30日,全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租赁政策,重点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定、拓展房源供应等方面[3]。

        2017年10月18日,在中国共产党第十九次全国代表大会开幕会上,习近平总书记明确提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”十九大再度予以重申,可见住房租赁业务在未来经济发展中将发挥重要作用。

        (三)我国租赁市场现状

        综上所述,我国房屋租赁市场既有庞大的需求,又有政府政策的支持,发展前景一片大好。然而目前与发达国家相比,无论从房屋租赁占比还是从租房人口占比,我国房屋租赁仍然存在规模不大、零散、不规范、不活跃、发展缓慢等问题。

图:部分国际城市租赁房屋占比及租房人口占比情况

数据来源:公开数据整理


        二、我国现有房屋租赁模式分析

        我国房屋租赁市场不活跃的原因多种多样,主要从现有房屋租赁模式进行分析:

        (一)传统租赁模式

        传统租赁模式:即通过房产中介发布房源,承租方看到合适的房源,由中介联系出租方实地看房,双方满意后签租房合同,由承租方支付月租金的一半作为中介费,交易完成。这种模式长期以来一直是租赁市场的主导,由于没有标准统一的流程,租赁过程需要房东和房客协商,无法把租赁看成可复制的交易商品。所以其弊端显而易见:1.从承租方角度看,要想租到满意的房子,首先,要跑中介,约房东看房,有时由于信息的滞后,房东房子已租或不租了,白等一场,这期间就要浪费大量的时间和精力,让承租方身心俱疲。其次,由于租房看房耗时耗力,出租方往往不愿意短租,现在市面上的租房时间至少三个月,让一些有短租需求的承租方望而却步。第三,押金全额缴纳给房东,出租方常以不合理的理由提高房租或没收押金,全额收回押金很难保障,侵害了承租方的合法权益。

        遇到这种情况,承租方往往只能自认倒霉。第四,由于信息不对称,出租方的房屋质量参差不齐,本应该由出租方解决的问题,可往往由于推诿拖延,承租方不得不自掏腰包解决,造成了极大的不安全感。2.从出租方角度看,每次有人看房,需要带着看房,讨价还价,很多时候是白跑一趟,浪费时间精力。另外,出租方担心承租方对房屋不够爱惜,损坏房屋,影响以后出售或自用,所以对于装修较好的房子宁愿空置也不愿出租出去,导致出租房房源不足,质量不高。第三,出租房屋的日常保洁和维护不尽人意,往往在租房到期时都要花很大力气进行打扫和维护。3.从中介的角度看,首先由于中介提供的委托合同常常是格式合同,所以常常隐瞒一些潜在风险,促成租赁后若发生问题,中介将会以中介服务已完成为由推卸责任,由承租方和出租房自行解决。其次中介只承担发布房屋信息、联系双方的义务,并不履行核实房屋信息真实性的责任,缺乏诚信,甚至出现虚假房屋信息。

        (二)第三方短租平台模式

        在移动互联网技术、第三方支付技术、位置定位服务技术、云计算技术的迅速发展,为在线短租平台的发展提供了硬件、软件基础。在线短租最早起源于美国,借助由第三方创建的、以信息技术为基础的市场平台,为有闲置房源的房东和需要住宿的房客搭起了桥梁,房客可通过互联网或手机客户端搜索符合条件的房源并完成预定。

        自2008 年美国Airbnb 快速发展以来,国内2011 年以来也雨后春笋般出现像小猪、蚂蚁、途家等短租平台。这些短租平台的出现,无疑是改变了传统的房屋租赁模式,去中介化,为房东和房客提供了极大的方便,提高了租房效率。具体表现如下:从房客角度来看,可以在第三方平台搜索所需要的房源,并可以进行个性化的选择;租期可以低于三个月,满足房客短租的需求,租房成本降低,节约成本;有了第三方平台作为担保,房源的可信性和押金的可退回性有了保证,保障了房客的权益。从房东角度来看,拓展了房屋信息的发布渠道,提高了房屋的出租率。

        我们可以发现,现有的租赁平台弥补了传统租赁模式的不足,建立了房东与房客的直接联系,去中介化,增强了信息的真实性和透明性,节约了租房成本,但其主要是提供信息发布功能,没有将租房与服务相结合,后续房屋的管理,如转租看房、保洁、维护、打扫、安全仍然无法解决,房东并没有减少租房的麻烦,所以怎样使房东解放出来,愿意拿出更多优质房源活跃租房市场正是我们要解决的问题。


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