2013年我国养老地产发展的谜题

        导读：2013年我国养老地产发展的谜题，从欧美国和日本等发达国家的养老地产经验来看，“地产”是基础，“服务”是根本。养老地产应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、医疗等系统化服务，而不仅仅作为老年人居住的“住宅”。

        参考《中国养生、养老地产地市场格局调研与发展规划研究报告（2013-2017）》

        在中国，养老地产是个新事物，还远没有进入到成熟运作的状态。在开发的链条上存在多个重大亟待解决的难题。

土地属性如何界定？

        虽然民政部已经正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，很多地方政府也都在积极鼓励支持养老产业，但多停留在口头上，少有动作。目前国家还没有出台扶持养老产业的具体政策，城市规划中基本没有“养老产业用地”的土地专项用途。绝大多数养老项目的土地只能以招拍挂方式通过市场竞价获得，用地性质无明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，土地成本高。

定位是家还是窝？

        从欧美国和日本等发达国家的养老地产经验来看，“地产”是基础，“服务”是根本。养老地产应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、医疗等系统化服务，而不仅仅作为老年人居住的“住宅”。当前最常见的养老地产项目莫过于商品房开发中或配备简单医疗服务站、或配建一两栋养老住宅，其最终目的还是出售传统商品住宅，这种略作加工的老年适住型住宅其实离真正的养老地产还差得很远。养老是要家还是窝值得思考。

养生还是养老？

        目前养老地产项目多在远离市区的偏远区域拿地，“万科幸福汇”在北京房山、“泰康之家”在北京昌平、“保利西塘”在浙江西塘……都是纯天然、与自然零距离、富氧、养生概念。而事实上这些养老项目都远离市中心，市政配套落后，缺乏优质的医疗资源、交通不便等问题突出。

        开发商选择远郊无非考虑成本。“百事孝为先”，受中国传统文化影响，大部分老人更愿意与子女共同居住或邻近子女居住，因此“住得近”、“分得开”是两代人最主要的意愿。且中国的优质医疗资源、公共资源主要集中在市中心，养老地产郊区化，购买意愿与养老概念差了多远呢？

        日本三大连锁养老运营机构之一的日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内，或老人的子女工作生活在周边。养老地产项目选址跑偏是主观还是客观？是无奈还是噱头？只有开发商心知肚明。

公益博弈盈利

        美国和日本养老地产大多采用“一次性会费+月服务费”的模式。美国一次性会费大约为250～400万人民币，而日本一次性入住金为240～780万人民币，即使在美国和日本，能入住的也只限于企业主、律师、公司高管等高收入群体。

        中国目前的运作模式如何？横向比较北京太阳城和上海亲和源，分别选择了“租售结合”和“只租不售”两种运营模式。但这两种模式在实际运营中都比较困惑：太阳城项目70%开发老年住宅，对外出售；30%建为老年配套服务。例如医院、租住型老年公寓，开发商持有物业。老年公寓入住时须一次性交纳40万元以上保障金。加上月租金2000多元，护工费3000元，月开销需6000多元，一般家庭无法承受，价格因素突出。亲和源实行会员制租住服务，亲和源有两种会员卡，即“永久卡”和“终身卡”，两卡会员均只有使用权，房屋产权为公司所有，消费水平更高，两种模式都限制了作为大基数消费群体的普通工薪族退休老人消费的可能。

        高投资、低回报、成本回收期长，老人群体对家政、医护、保健等特殊物业服务的高要求，这对于国内早已习惯于高利润和高周转的房地产商，绝对是一个艰难的适应过程。公益博弈盈利，政策环境和养老体系的社会配套“路漫漫其修远兮”，仍需“上下求索”。