2015年我国房地产市场政策宽松期现状分析

 　   报告网摘要：27日，甘肃省公布的《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》提出，将在全省范围内取消商品住房限购。

 　   27日，甘肃省公布的《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》提出，将在全省范围内取消商品住房限购。这是继福建宁德、四川宜宾之后，两天之内第三个地方发布促进房地产发展的意见。

 　   业内人士认为，在经济疲软下行的背景下，房地产作为经济引擎的作用逐渐增大，楼市新政层出不穷。目前，房地产政策救市全面升级，除一线城市外，全部放松限购措施，楼市迎来政策最宽松时期。

 　   松 绑 取消多项限制 调整公积金贷款

 　   甘肃省提出，为落实国家政策，鼓励居民合理的住房消费，将全面取消商品住房限购，落实异地公积金贷款政策。并要求结合各地房地产业发展实际，制定配套政策，取消对商品房开发项目套型、面积限制，取消居民购买新建商品住房限定购买套数、提供一定年限内纳税或社会保险缴纳证明等限制。此外，取消对境外个人、境外机构的购房限制，鼓励住房需求比较集中的单位团购商品住房、职工公寓、集体宿舍等。

 　   在营业税方面，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

 　   此外，在公积金方面。甘肃要求，各市州住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，适度提高住房公积金贷款额度。职工连续缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金贷款。首套最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

 　   不仅仅是甘肃，目前除北上广深四个一线城市和三亚外，已全部取消限购措施。公积金方面，2015年至今，已有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等超过30个城市增加公积金贷款额度。

 　   具体来看，5月19日，济南市调整住房公积金贷款、提取政策，取消了首付比例在购房面积方面的差别化规定，首套房首付比例均为20%，二套房首付比例均为30%;取消了对拥有一套住房但未结清商贷家庭的差别化政策规定，统一执行30%的首付比例和基准利率。25日，长沙市公积金新政落地：贷款额度提高至60万，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。天津也对个人住房公积金(组合)贷款政策进行调整，今后在天津购买首套住房的首付款比例统一降低至20%，家庭申请公积金贷款的最高限额统一上调至80万元。

 　   中原地产市场总监张大伟表示，房地产刺激政策继续升级。其中，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。

 　   刺 激 政府加大购房补贴力度

 　   甘肃发布政策的前一日，福建省宁德市和四川省宜宾市也下发文件，加大购房补贴力度。

 　   宁德《关于促进中心城区房地产市场健康发展的补充意见》指出，在2015年11月1日前(以商品房买卖合同经房屋登记机构备案时间予以认定)，个人(家庭)购买144平方米以下(含144平方米)新建商品住房可享受购房总额1.5%的财政补贴;个人(家庭)购买超过144平方米新建商品住房可享受购房总额3%的财政补贴，补贴资金不超过8万元，由当地财政承担。

 　   上述意见还指出，鼓励房屋征收货币化安置。旧城改造或棚户区改造的征迁安置户，鼓励实行货币化安置。对在2015年1月1日后签订征收安置协议，同意采取货币化安置方式并领取货币化安置补偿款的被征收人，在2015年11月1日前以货币化安置补偿款购买存量普通商品住房的，蕉城区人民政府、东侨经济开发区管委会可根据财力状况另给货币安置补偿款中用于购房金额的10%左右购房补助。

 　   同日，四川宜宾被曝出下发文件，从6月起，宜宾户籍居民在市中心城区购买普通商品自住房的，可享受200元/平方米的补助，异地缴纳公积金的宜宾籍居民在宜宾购买住房也可向市公积金中心申请住房贷款。

 　   宜宾提出，为支持银行机构加速放贷，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在宜宾市辖区内购买普通自住房提供贷款(不含住房公积金贷款)，贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，且贷款合同签订时间和贷款发放时间均在2015年5月1日至2015年10月31日期间，由宜宾财政部门按照金融机构实际发放符合上述规定条件贷款金额的6%给予补助。

 　   值得注意的是，近月来政府补贴购房政策增多。中原地产研究部数据显示，从2014年开始，辽宁沈阳、江西、浙江、山东、安徽、四川、长沙等30多个城市先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施。

 　   长沙市政府办公厅5月19日印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定二手房交易个人所得税核定征收税率由1.88%暂调至1%;在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，可按60元/平方米标准获得补贴。河南郑州市政府印发《郑州市保增长调结构强投资促转型实施意见》规定，获得经济适用房资格的家庭，若资源房企购房资格转普通商品住房，则对其购房面积90平方米以内部分给予每平方米800元补贴;并对领军人才享50万购房补贴。

 　   潍坊对个人(家庭)购买90平方米(含90平方米)以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴;对个人(家庭)购买90平方米以上、144平方米(含144平方米)以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米(含300平方米)以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴等。

 　   振 兴 房市迎政策最宽松时期

 　   “除一线城市限购外，各项政策较2009年时更为宽松。”张大伟表示，目前来看，执行公积金利率等已降至历年最低，营业税减免、贷款额度提升等多方面政策也已达到历史最宽松时期。

 　   目前的基准利率，商业贷款为5.65，公积金利率为3.75，从最近的20次房贷利率变化看，已经纷纷跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94与3.87的最低历史纪录。

 　   根据中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）数据显示，房地产市场在地方经济中所扮演的特殊角色，短期内还难以改变。在经济疲软的背景下，许多城市仍需通过房地产来带动就业、改善民生。房地产低迷会影响地方经济活力、就业及税收来源等。

 　   对于后期房地产政策，张大伟认为，政策将持续宽松趋势，降准降息在二季度都有继续出现的可能。一线城市全面放开限购仍有难度，但不排除局部放松限购的可能性。

 　   张大伟表示，虽然现阶段市场宽松已超过2009年最宽松之时，但在本轮市场中，市场基本面已经改变，已经从过去的主动放松转变为市场自行调整。所以，房地产长期趋势仍处下行空间，并不会重蹈2009年因政策宽松而带来价格飞涨的覆辙。与此同时，一线城市成为楼市复苏领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。