我国房地产调控回顾与发展现状

       导读：我国房地产调控回顾与发展现状。中央对于房地产调控下定决心，但土地财政又迫使地方政府有救市冲动。

       参考《中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）》

（一）房地产调控政策持续从紧
        自 2010 年 “国十一条”发布开始， 这一轮房地产调控走过了三年多的时间，是力度最大、史上最严厉的调控。 一方面以增加土地和房屋的供给，支持自住需求，另一方面以限购、限贷、税收等组合拳抑制投机投资购房及非理性需求。 受调控政策影响，房价曾有一定程度回落， 但房价 2012 年 6月止跌后， 连续第 9 个月环比上涨。 春节前后主要大中城市楼市持续升温，量价齐涨。 在楼市“涨”声一片之时，2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议再出重拳， 提出了坚决抑制投机投资性购房、严格执行商品住房限购等“国五条”措施。 调控政策的再度升级，表明了中央维持房价稳定的坚定决心， 释放了中央对房地产调控不动摇、力度不放松的信号，也扭转了前期市场对于政策放松和房价继续上涨的预期。 调控是为了促进房地产市场的长期、平稳、健康发展，改善广大居民的居住条件，实现住有所居的目标， 改变以房地产为代表的粗放的经济增长方式，促进产业和地产的有机结合。
（二）地方政府财政收入受到影响
        中央对于房地产调控下定决心，但土地财政又迫使地方政府有救市冲动。地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，房价回落使财政重要收入来源的土地出让金也随之大幅缩水，屡踩调控红线可看出地方政府欲对楼市政策松绑的心态。 全国有近40 个城市发文微调了楼市政策，针对地方的“微调”，住建部、统计局、国土部等部门一再表态坚决不放松房地产调控，并对具体的微调措施予以叫停或纠正，先后叫停了成都、佛山、海口、芜湖、上海等城市的变相放松楼市调控的政策。这次国务院常务会议明确了地方在稳定房价上的权责，将房地产调控和市场监管情况纳入对地方政府的考核问责体系。随后在 3 月 1 日出台的实施细则中申明， 对限购、限贷和税收措施执行不到位、房价上涨过快的要进行约谈和问责。细则中提出对出售自有住房按转让所得的 20%计征个人所得税，这一方面将提高地方政府财政收入，另一方面将有针对性地抑制投机、投资需求，改变房价只升不降的市场预期。
（三）刚性需求集中释放
        限购政策压制了购买需求，楼市经历了两年的低迷期， 随着城市化加快， 房地产市场积压了大量的购房需求亟待释放。 自2012 年下半年我国房地产市场现回暖迹象， 成交量回升。 2012年全国房地产开发投资 71804 亿元，比上年名义增长 16.2%，房地产开发投资连续四个月稳定在15%～16%左右；商品房销售面积111304 万平方米 ， 比上年增长1.8%； 商业营业用房销售面积下降 1.4%；商品房销售额 64456 亿元，增长 10%。 从价格来看，2013年 2 月重点监测的 100 个城市中 ， 新 建 住 宅 均 价 环 比 上 涨0.83%，其中 74 个城市环比上涨，26 个环比下跌，环比上涨的增加10 个， 环比下跌的减少 9 个，住宅均价与 2012 年同期相比上涨2.48%。 首套房置业和改善型的刚性需求释放， 市场由前期以价换量，中期的回稳，到了后期成交量持续放大。