2015年我国房地产市场分析：未来或延续下行趋势

 　  报告网摘要：未来几个月房地产市场很可能延续其下行趋势。即便是在房价和销量反弹的背景下，2015年头四个月房地产开发投资同比增速也还是从头三个月的8.5%降至了6%。决策者正在为放缓的中国经济到处寻找其他支柱，但是如果指望房地产业必然会无功而返。以下是2015年我国房地产市场分析。

 　  未来几个月房地产市场很可能延续其下行趋势。即便是在房价和销量反弹的背景下，2015年头四个月房地产开发投资同比增速也还是从头三个月的8.5%降至了6%。决策者正在为放缓的中国经济到处寻找其他支柱，但是如果指望房地产业必然会无功而返。以下是2015年我国房地产市场分析。

 　  业内人士称，四月份房价上涨的城市数量增多有望提振中国房地产行业人气，帮助稳定住房需求。不过，对房地产投资反弹的期望不太可能成为现实，因为结构性问题、供应充足、可比价格/回报指标带来的阻力可能会在未来几个月里持续。

 　  据中国商业地产市场专项调研与投资策略研究报告（2015-2020）显示，4月份共有18座城市的新建商品住宅价格环比上涨，较3月份的12座城市增加。国家统计局之前的初步数据称4月份全国商品房销售面积同比增长7.63%，逆转了3月份同比下降0.83%的局面。住房市场的改观可以归功于过去几个月里中国央行放松货币政策以及政府放松限购政策。

 　  然而出于三个原因，房地产市场可能短期内不会复苏，反而可能会进一步放缓且依然是经济的主要拖累。

 　  首先，中国房地产市场割裂可能会阻碍相对富裕的大中城市房地产复苏扩展至相对贫穷的中小城市。一线城市----北京、上海、广州和深圳的人均GDP是全国平均水平的两倍多。这些城市密集的就业机会、更好的受教育环境、高品质的基础设施吸引了大量外来人口，进而支撑了当地房地产市场。相比之下，中小城市吸引到的流动人口较少。不幸的是，许多这类城市还在闲置土地上建起了大量住宅。

 　  其次，全国房地产市场供应过剩严重。中国每年住房供应量约为1000万套，常见的每户建筑面积为100平方米。这超出了因城镇化、改善住房条件以及人口增长带来的每年约800万套的住房需求。这每年大约200万套的过剩量被投资者消化，他们通常让这些房子空置。国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民称，中国房地产市场可能过剩了大约1000万套房子。鉴于投资者持有这些剩余住宅的意愿或随着回报率下降而减弱，过剩住宅可能在未来一到两年里对房地产市场构成冲击。

 　  其三，低租金回报率表明房价可能依然被高估。在当局可能担心房地产泡沫之际，这就限制了房价上涨空间。房地产研究机构中原集团称，一线城市租金回报率大约为2%至3%。这和中国一年期基准存款利率2.25%相差无几，连美国租金回报率中位数6.4%的一半都不到。相比由诸如收入涨幅和利率等经济基本面因素决定的租金而言，房价似乎太高了。迄今为止房价的回调一直都相对温和，自去年开始下跌以来只跌了大约6.3%