预计2013年2季度房产成交量环同环比均小幅成长

       导读：短期来看，价格方面，由于政策效果的释放以及涨价项目及高价项目的备案难度加大，开发商或将理性定价，预计房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同。

       图：2010年至今十大城市二手房成交量与价格指数环比变化

       注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、南京、苏州、成都。

       房价涨幅趋缓，成交量在高位基础上有所回落。历史数据显示，房地产调控政策出台后置业者通常陷入一个季度左右的观望期，房价上涨势头得到遏制，新房和二手房成交量回落明显。短期来看，价格方面，由于政策效果的释放以及涨价项目及高价项目的备案难度加大，开发商或将理性定价，预计房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同，房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险，但从全年来看，房价下行的可能性仍然较小。成交方面，连续几个月的成交旺季以及3月的“末班车”效应释放或对部分未来需求形成透支，且伴随地方调控细则的陆续出台，部分置业者观望情绪上升，预计成交量在3月高位的基础上继续大幅反弹的可能性不大，二手房市场受影响程度将大于新房，但此次整体楼市受影响程度或将小于2010年“国十条”（新房和二手房成交量回落50%以上）。

       图：2008年至今15个代表城市各季度商品住宅成交面积

       图：2008年至今15个代表城市各季度商品住宅销供比

       二季度成交量同环比均小幅增长，市场供不应求态势略有缓解。受季节性因素影响，二季度成交量普遍较一季度有所增长，过去五年二季度成交量环比一季度增长30%左右。由于今年一季度成交量比历年同期均高30%以上，在高基数的基础上，预计二季度成交量环比增幅将低于过去平均水平，预计环比增长10%左右，与去年同期相比增幅约9%，上半年总体成交量与2009年同期基本持平。从市场供求对比来看，今年二季度成交量或将高于同期新增供应量，扭转过去三年同期供过于求的市场态势，但由于二季度新增供应量环比增幅明显高于成交，市场供不应求态势将略有缓解。

       图：2012年及2013年一季度代表城市供需同比增速

       各类城市一季度成交量普遍显著增长，但新增供应表现不一，多数城市大幅增长，但也有个别城市，如北京、武汉等出现下降，短期内供应趋紧情况若得不到改善，将影响成交继续走高。一季度，各类城市成交量均明显高于去年同期，且绝大多数城市同比增幅较上年有明显扩大，北京、广州成交量翻倍增长。但从新增供应来看，各类城市差异明显，大多数城市均保持同比增长，但增幅普遍小于成交量，北京、武汉、惠州等城市推盘量甚至明显少于上年，尽管这些城市仍在3月达到阶段性成交高点，但尚未超越历史最高水平，这与新增供应不足有很大关系。