解决国内目前保障住房需求结构不均的几点建议

       导读：如何化解由住房保障需求结构不均衡所带来的住房保障供求的结构矛盾，如何分散住房保障需求，如何使住房保障资源得到更好的利用，已成为各地政府高度重视的问题。以下是各地比较常用的一些做法，这些做法虽有一定作用，但都存在缺陷。

       1.2目前各地解决住房保障需求结构高度不均衡问题的主要做法

       如何化解由住房保障需求结构不均衡所带来的住房保障供求的结构矛盾，如何分散住房保障需求，如何使住房保障资源得到更好的利用，已成为各地政府高度重视的问题。以下是各地比较常用的一些做法，这些做法虽有一定作用，但都存在缺陷。

       1.2.1严格限定住房保障对象的范围

       在现行的住房保障分配制度下住房保障对象的范围越广，规模越大，住房保障需求结构不均衡的问题就会越严重，分配矛盾就越突出，政府面临的压力就越大，因此总体上来看，地方政府并不愿意扩大住房保障对象的范围，而是严格限定住房保障的资格条件，这就使得大量的应保对象迟迟未被纳入住房保障的范围之内。如果作为住房保障资格审核条件的住房面积可以设定一个合理的标准，那么在一般物价水平和房价水平不断上升的条件下，作为住房保障资格审核条件的收入水平和净资产是应该按指数化的原则进行调整的，否则就会导致获取保障资格的条件越来越严。从各地的实际情况来看，虽然作为住房保障资格审核条件的收入水平和净资产不断上调，但并未实行指数化调整。尽管对政府而言，从严规定获得住房保障的资格条件，严格限定住房保障对象的范围，有助于缓解住房保障需求结构不均衡和分配矛盾，但这并不是积极的政策选择，因为它是以牺牲更多的住房困难居民的住房保障权利为代价的。

       1.2.2实行保障性住房建设项目审批制

       从土地管理、住房建设质量管理等方面来看，实行保障性住房建设项目审批制是必要的，但地方政府也往往将其作为解决住房保障需求结构不均衡问题的手段。这主要反映在两个方面：其一，在时间上采取“松紧搭配”（时而从紧，时而放松）的办法选择性批建产权式保障性住房建设项目或者在地理位置较好、基础设施比较先进的地段批建保障性住房建设项目，以此“溶解”一部分高度集中的住房保障需求。其二，对不同的需求群体（单位）采取“松紧搭配”（有的从紧，有的从宽）的办法选择性批建保障性住房建设项目。一般而言，对住房困难户规模大又高度集中，并且有自用土地的单位和强势需求群体（单位）的保障性住房建设项目的批建采取从宽政策，以此满足部分高度集中的住房保障需求，缓和住房保障。的分配矛盾和地方政府面临的压力。虽然实行保障性住房建设项目审批制可以缓解部分需求问题，但却会造成社会不公，也会积累社会矛盾。

       1.2.3分散安排供给

       即通过住房保障的供应方式、类型的分散，通过保障性住房建设和供应地域的分散、供应时间的延长等安排强制性地分散住房保障需求。虽然对产权式保障性住房的需求旺盛，但政府不供应或者较少供应这种类型的住房，住房保障对象就会被迫选择租赁式保障。尽管供应时间的无保障、不确定有客观因素的影响，不过更多的是一种政策选择，通过无限制的时间延长，使得住房保障对象不得不选择其所不愿意选择的住房保障方式、类型以及地域等。从分散安排供给的做法来看，虽然其可以强制性地分散住房保障需求，但它根本不可能解决住房保障利益的不均衡问题。

       1.2.4实行排队、轮候制度

       排队、轮候是许多地区采取的政策。条件好的产权式保障性住房总是稀缺的，因此采取排队、轮候的制度安排来决定由谁购买或者承租是具有合理性的，相对而言也是公平的。这个政策实际上的确发挥了解决住房保障需求结构高度不均衡问题的作用。一方面排队、轮候相对公平，这样可以缓解部分需求群体的不满；另一方面许多地区规定了排队、轮候购房或者承租的时间或者次数，超过规定的时间或者次数，即取消资格或者是要重新参加排队、轮候，这样既可缓解需求群体的情绪，也可缓解供求矛盾，甚至于部分居民会选择租房或者购买、承租较差的保障性住房。这种办法可以起到分散住房保障需求的作用，但解决不了住房保障利益不均衡问题

       1.2.5实行抽签制

       抽签是各地常用的保障住房分配办法。抽签的具体方式很多，有的是符合条件者无限制条件的抽签，有的是按排队顺序、轮候顺序（轮次）抽签；有的采用电脑抽签，有的采取符合资格者现场抽签。无论具体形式如何，抽签都是一种概率分配方式。如果抽签过程公平、公开房源信息提供充分，抽签结果从形式或者程序上看，是比较公平的，会分散一部分高度集中的住房保障需求，不过从实质上来看，抽签并不能解决住房保障利益的不均衡问题，也不是实现实质公平的方式。

       1.2.6针对居民展开动员和说服工作

       一些地区为了缓解住房保障分配的矛盾，促使集中性的住房保障需求分散开来，采取了传统的群众工作方式，即动员和说服那些具有购买保障性住房资格的住房困难户要么耐心等待，要么选择购买不是很满意的保障性住房，动员和说服那些具有承租保障性住房资格的住房困难户选择承租较差的保障性住房。相对而言，这是“软中带硬”的分配方式，它可以起到将一部分住房保障需求分散开来的作用，但是这种办法也同样解决不了住房保障利益分配不公平的问题。

       1.2.7采取行政分配的办法

       某些地区是通过行政分配的办法来进行住房保障的分配工作。即对那些已经获得住房保障购买或者承租条件的住房困难户，直接将可供分配的保障性住房分配给他们。这种分配会考虑住房困难户的具体情况及要求，但所考虑的并非是保障利益的均衡问题，而往往从人文关怀或者其他因素出发。与抽签等办法相比，行政分配有其优点，也有其劣势，其所导致的福利状态取决于分配规则和分配过程所考虑的因素的合理性以及分配过程本身是否公平，因此具有不确定性。尽管行政分配会考虑人道主义等因素，但其本身是一种行政强制的办法，采取这种办法虽可将住房保障需求分散开来，但同样不能解决住房保障利益分配不公平的问题。

       纵观以上办法，均为扬汤止沸的治标性质的硬性分配措施，未利用经济杠杆进行导流，也就是说没有从根本上解决住房保障需求高度集中的问题，因此也就不可能解决住房保障需求结构高度不均衡问题。