参考观研天下发布《2018年中国住房租赁行业分析报告-市场深度分析与发展前景研究》
（一）加大适租房屋供应 图：租房屋
资料来源：互联网
1. 加大租赁住房专用土地供给。要扩大适租房屋的供给，需要在土地审批时明确其租赁用途，从而在地产开发时以租赁为出发点进行设计建造。在这方面，政府首先要加大租赁专项用地的供给，引导地产商进行适租房屋的建设开发。上海、深圳等一线城市开始试点“只租不售”的专项土地供给，但对地产开发商的相关资质有着诸多限制。在全国范围内更为普遍的做法是在复合地块开发和城市综合体建设时，要求地产开发商以一定比例建设租赁住房。未来应结合相关试点的成功经验，从住房租赁的实际出发，在交通便利、办公楼密集区或者产业园区周边区域，加大租赁住房用地的供给和租赁住房的建设比例，在源头上解决适租房屋短缺的问题。
2. 丰富租赁房屋供给渠道。
进一步丰富租赁房屋的来源，需要通过法律保障和政策引导，建立多层次的租赁房屋供应体系。
具体而言，可以允许企业依据市场需要，灵活地把商业用地、集体用地等不同性质的土地用于房屋租赁项目的开发建设；鼓励企事业单位把空余的员工宿舍投入到住房租赁市场；允许创新产业园区、高新工业区在园区建设的同时，按科学配比进行员工宿舍和租赁住宅建设；在城市更新和综合地块开发建设时，提高租赁住宅的比例，引导传统地产开发企业向“租购并举”发展；支持和鼓励社会资本进军品牌公寓和青年公寓项目等的建设经营。
3.推进保障性租赁住宅建设，试点“多人间”形式公租房。
在现有的保障性租赁住房体系中，可通过创新形式加大保障租赁房工程的普惠力度。在当前的租赁需求主体中，农民工习惯了工厂宿舍、工地工棚等多人共住一间的居住环境；大学毕业生在高校也是过着多人间住宿生活；一些收入较低的租客对“多人间”房屋租赁也没有过多抵触。但是，在现行的住房租赁市场上，房屋是要求按“间”的最小单位进行出租的。要解决其中的矛盾，只能在政府牵头下建设一批“多人间”形式的租赁房屋，并可参照公租房的形式运营管理，以“床位”为单位进行出租，扩大保障性住房体系的普惠力度。这也在打击非法“群租”的同时，通过向市场提供正规的租赁房屋推进有效的疏导，解决社会难题。
（二）健全租赁市场长效机制
1. 完善租赁信息备案登记制度。应进一步完善登记备案的信息，特别是要把没有合同约束保障的地下租赁交易和“二房东”转租交易信息纳入登记备案范围内。在租赁信息的登记备案中，除了要对租赁合同信息进行备案外，还应对房东和租客的历史交易信息、经手房屋的中介信息、房屋的建造和过往修缮信息进行备案登记和归档，从而在此基础上逐步实现信息的公开和透明。
2. 加强租赁市场诚信体系建设。为了降低信息不对称所带来的住房租赁交易风险与损失，降低房东和租客间的匹配成本，倡导诚信行为和契约精神，要建立完善的住房租赁市场诚信体系。首先，建立涉及房东、租客和住房租赁机构的相关诚信信息采集机制；其次，发展完善的信用评价指标体系，对市场参与者的相关信息给出公正合理的信用评级；再次，要建立畅通的租赁市场诚信信息公开查询渠道，使市场交易者能够及时地查询到历史评级，降低市场交易成本；最后，建立对失信行为的惩罚机制，从而从根本上规范约束“黑房东”“恶租客”和“黑中介”等扰乱市场秩序的行为。
3. 发展以REITs 为代表的租赁市场配套融资体系。为实现我国住房租赁市场的可持续发展，需要为企业提供有效的融资渠道，通过合法投资渠道吸纳社会闲散资金。发达国家的住房租赁市场的融资体系有物业租金资产证券化、应收购房尾款资产证券化、应收物业费资产证券化、抵押的资产证券化和房地产信托基金（REITs）等多种融资模式。
其中，又以REITs 的应用最为普遍和广泛。我国目前正开始试点REITs 模式，天津市开始试运行首例保障房的REITs 产品。从国家层面，应加大对REITs 类住房租赁市场配套融资产品的支持力度，并积极试点和推广应用住房租赁融资模式。
4. 健全住房租赁市场的法律体系。我国住房租赁市场在政策的大力扶持下成长迅猛，但现行住房租赁法律体系的发展却远远滞后于市场本身，不仅尚无住房租赁的专项法律，且部分现有法规也未能匹配市场实际。因此，亟待建立起科学、公平、合理和先进的住房租赁市场法律体系，加快住房租赁专项立法的进程。
同时，以法律形式规范REITs 等租赁市场新生事物的具体运作，并为租售同权、购租并举、集体用地进行租赁住房建设等租赁市场新形式提供法律保障。
（三）培育和发展专业租赁机构
1. 引导房地产开发企业进入租赁市场。随着我国城市化进程的发展和一二线城市土地供应的紧缺，以住宅开发销售为主的传统房企发展模式将难以持续，房地产开发企业本身面临着转型诉求。参照国外成熟市场的发展经验，住房租赁是地产开发企业的应有转型方向，如日本的大型租赁公寓运营商Leopalace21 就是从住宅开发销售企业转型而来。
鉴于我国的房地产开发企业有着丰富的住房开发建设经验、强大的融资能力和高周转的快速扩展能力，很有可能转型成为租赁市场上的专业化机构。建议从税收和政策上鼓励房地产开发企业提高持有型物业的经营比例，引导其从销售为主的经营模式向租购并举的经营模式转变。
2. 培育专业化的租赁管理机构。房屋的出租涉及到招租、建筑装饰、家具配套、合同签订等多个环节，具有高度专业性。要提高租赁市场的效率，必然要有能为个人房东提供空置房屋托管服务的专业化租赁管理机构。事实上，政府主导的保障性租赁住房同样需要此类租赁管理机构的服务。在发达国家的租赁市场上，已形成了成熟的住房租赁托管服务体系。依据托管服务的覆盖度，经营模式可分为三大类，即只负责寻找租客的“招租模式”；办理入户、合同签订，收缴租金的“综合管理模式”；一站式托管转租的“包租模式”。我国目前的房地产中介还停留在最基础的招租模式，市场缺乏能提供从建筑服务到包租管理一站式服务的住房租赁托管机构。因此，要大力培育和发展专业化住房租赁托管机构，提高居民自由房屋出租的托管率，并为租住双方提供标准化的租赁服务。
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