参考观研天下发布《2018年中国住房租赁行业分析报告-市场深度分析与发展前景研究》
（一）供给结构不合理1. 适租房屋供给不足。当前，住房租赁市场上供给端与需求端在住房的户型、面积等方面不匹配，能匹配租住需求的适租房屋在供给上严重不足。
从需求端侧看，租客的主体农民工和大学毕业生的居住诉求较为简单，对一居室、小户型的房屋有较大需求。《58 集团2017租赁蓝皮书》显示，当前29% 的租客处于独居状态，39% 以伴侣或年轻夫妇形式居住，仅有27%是以家庭形式与老人、小孩共同居住。2015 年，住建部对16 个外来人口集中的大城市进行了专项调查，结果显示，75% 以上的租客需求50 平方米以下的中小户型房屋。
表：传统房企在住房租赁市场的布局情况
资料来源：公开资料整理
从供给端看，当前住房租赁市场的房源供给主要来自居民个人拥有的富余存量住房，主要是多居室大户型的房屋。房地产开发商的初衷并不是出租而是销售，房屋的设计和建造是为了迎合以家庭为单位的主力购房客户的偏好，即建筑面积80 平方米以上、两居室以上中大户型的房屋。
可见，当前市场存在供给端与需求端不匹配的结构性问题，适租房屋的供给严重不足。其结果，一方面，大户型民宅出租困难，导致大量存量住房空置，房屋资源浪费严重；另一方面，中低端租客租房困难，难以找到理想户型的房源，不得不采取“合租”“转租”的形式租赁住房。
2. 租赁市场层次化不足。
在我国的住房租赁市场上，“群租”“打隔断”“胶囊房”等租赁乱象普遍存在，且愈演愈烈。
这些房屋内的租住人员鱼龙混杂，扰民事件时有发生，损害了整个社区的居住环境，并伴有治安、消防等重大安全隐患。其根源是我国当前住房租赁市场的层次化不足，特别是缺乏最基本的租赁住房供给。以“群租”为例，它是把房子分割成若干个小间租给多人，以提高整间房屋的租金额并降低单个租户的租房支出。
我国现行房屋租赁管理办法并不支持此种做法，但部分租客为了节省租金或追求更短的通勤时间，对此类租赁并不抵触。特别是在人口密集、房屋供给紧张的一二线重点城市，一部分租客会舍弃住房质量、居住舒适度甚至是居住安全，选择“群租”屋。
3. 供给主体结构不合理。当前，政府保障性租赁房屋和专业租赁机构房屋所占的比例过小，房源供给主要来自居民余房。而个人房屋出租者，基数庞大，素质良莠不齐，甚至部分出租者缺乏法律意识和契约精神，即私自转售、违约或者欺压租客的“黑房东”。在个体居民占主导的租赁供给结构下，房屋租赁流程难以得到有效规范，住房租赁市场的管理难度增加。
此外，个体居民虽然能为租赁市场供给房源，却没有时间、精力和专业技能为房屋租赁提供建筑装修改造、家具电器维护、保洁管理等各类日常运营的配套服务。与发达国家的租赁市场相比，我国缺乏既能为租客提供相关配套服务又能为个人房东提供房屋托管服务的专业化租赁托管中介机构。这可能导致个人房东在出租时面临着租金滞纳、房屋损坏等风险，出租意愿受到抑制，存在效率上的无谓损失。在当前住房租赁供给主体结构下，亟须培育专业化的租赁配套管理服务中介机构。
（二）市场长效机制不健全
1. 房地产信息登记机制不健全。我国的住房交易市场建立了完备的信息登记制度，设立了专职的不动产交易登记中心，能比较完备地掌握每套商品房的历史交易信息。但是，住房租赁市场至今没有完备的信息登记机制，也无明确的专职管理机构。这加大了相关部门对市场的管理难度，也使租客和房东双方都缺少公开可靠的信息渠道，从而加剧了租赁市场信息的不对称，大大提高了市场的寻租空间和交易成本，使“转租”“二房东”等成为当前租赁市场上的普遍现象。
2. 市场诚信体系缺失。我国住房租赁市场上的房东和租客都以个体居民为主，有着基数庞大、素质参次不齐、流动性强的特征，整个市场尚未建立起全国统一的征信体系，使得租客的退组、转租、逃租和房东的毁约、租转售、不提供承诺服务等违背诚信行为难以得到有效的规范和约束。由于缺乏市场契约精神，还会引发劣币驱逐良币，有余房的居民会因个别租客失信而选择空置房屋，从而抑制市场房源供给，抑或提高租金价格。同时，租客的信息搜索成本和交易成本也会大大增加，只能寻求价格高昂的中介服务甚至地下的黑市租赁交易。
（三）市场法律体系不完善
1. 住房租赁管理法规体系不健全。目前，我国尚无住房租赁的专项法律，涉及到住房租赁市场的适用法规也不多，仅有2010年12 月颁布的《商品房屋租赁管理办法》、2012 年7 月针对公租房颁布的《公共租赁住房管理办法》以及一些地方性政策法规。现行法规主要对商品房和公租房两种来源房屋的出租行为进行了规范。近年来涌现出新型的租赁房屋来源，如厂房改造出租、农村集体用地用于租赁房屋建设以及商业用地物业改造进行租赁等，这些不同性质土地上的房屋租赁行为如何规范，亟待法律法规的明确。此外，住房租赁市场上开始推行的诸如“租售同权”等惠民新政也需要相应的立法保证。
2. 部分法规脱离房屋租赁市场实际。在“重售轻租”的大背景下，法律法规的设立也往往以满足家庭居住需求的商品房为出发点，如《住宅建筑设计规范》中规定“最小套型住宅使用面积不应小于22 平方米”。随着地产开发商开始以租赁为出发点进行住房设计建设时，20 平方米左右的单居室房屋已成了主力户型，这与22 平方米的最小限定相违背。对此，北京市目前已经取消了该条限制，但全国尚未推广。
为了契合租赁市场发展的实际需要，亟须修订完善既有的住房租赁法律法规体系。
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