2018年我国住房租赁行业供需现状分析（图）

2018-05-14 07:45

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住房租赁市场，与商品房交易市场一起构成住房供应体系。

参考观研天下发布《2018年中国住房租赁行业分析报告-市场深度分析与投资前景预测》

培育和发展租房租赁市场，符合新时代居民对房屋的多层次需要，有助于人口在城市间有序流动，有益于国民社会经济的健康发展。为了发展住房租赁市场，国务院于2016 年6月提出了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2017 年10 月，党的十九大报告再次明确“房子是用来住的不是用来炒的”，提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2017 年12月，全国住房城乡建设工作会议进一步强调深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展好我国的房地产租赁市场已经成为亟待解决的重要问题。

当前，我国房地产市场存在着明显的“重售轻租”的市场结构。其中，住房租赁市场规模大致为1.1 万亿元，而住房交易市场规模（新房和二手房）高达17万亿元，规模相差悬殊。此外，现有住房租赁市场还主要集中于一二线城市，排名前四位的城市依次为上海、北京、深圳和广州，租赁市场规模已占据全国的30%。

与发达国家相比，我国的住房租赁市场有着很大的发展空间。从区域租赁人口占比看，美国为35%，英国为37%，日本为27%，而我国这一占比仅为11.6%，即使流动人口最密集的北京、上海等一线城市，租赁人口占比也只有20% 左右。从房屋租赁率（上市房产中租赁房屋的比重）看，发达国家的租赁房屋占比在35% 左右，而我国仅为18%。从房地产市场结构看，我国的租赁市场占整个市场（租赁+ 交易）的比重为6%，而美国的住房租赁市场占比为50%，日本的住房租赁市场更是达到了72%。可见，我国住房租赁市场的前景非常广阔。

图：全球大城市房屋租赁率和人口租赁率比较

数据来源：公开数据整理

1、市场需求现状

我国租赁人口基数庞大，约为1.9 亿人。其中，外出务工人员和刚步入工作的大学毕业生是租赁市场的主力军。

外出农民工有能力在务工地购置住房的比例仅占1%，主要依靠用人单位提供的宿舍、工棚等途径解决住宿，且租房居住的农民工中又有一半以上是与他人合租居住。可见，外出农民工未来在务工地购置住房的概率低，外出打工时需长期依靠租房满足基本居住需求。

我国目前每年新增大学毕业生约800 万人，异地就业主要集中在一二线城市。新近就业大学毕业生的未来购房预期强，租赁住房仅是过渡选择。大学生毕业生在步入工作的5 年之内，主要依靠租赁解决居住需求。张园等（2016）的研究发现，大学生毕业生工作5 年后的首套房购置率约为49%，平均需要参加工作5.93年能实现首套房购置。此外，新进就业的大学毕业生消费能力较强，对房屋质量、配套设施和交通便利等有较高要求。

总体上看，我国的租客呈现年轻化、流动性强、需求临时性、过渡性的特征，且不同租客群体对租住房屋有着差异化的品质诉求。

2、市场供给现状

居民自有住房是我国租赁市场最主要的供给来源。当然，各地政府也会向特定的困难人群提供福利性质的保障性租赁住房。

近年来，住房租赁专业性机构纷纷进入市场，通过集中改造和集中建设等方式向住房租赁市场提供增量房源。

1. 个人住房供给。不少居民将自有的空闲存量住房通过房产中介、个人直租等方式向租客出租。由于住房租赁市场的信息不对称等原因，租赁双方以C2C 形式直接达成交易的比例较低，绝大部分租赁交易需要通过房地产中介或者“二房东”转租实现。

据统计，居民个人出租房屋在住房租赁市场上占比达89.5%，是市场房屋供给的最大来源。

2. 保障性租赁房供给。我国的保障性租赁房主要由政府主导建设，目的是为城市中低收入群体提供租赁性住房保障，有着保障性、专业性、租赁性和政策支持性等特点。2007 年，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，由此开启“廉租房”建设。2010 年，国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，启动“公租房”建设。2013 年，《关于公共租赁房和廉租房并轨运行的通知》出台，廉租房与公租房开始并轨运行，形成了当前的保障性租赁住房供给体系。

“十二五”规划提出了公租房1000 万套、廉租房 400 万套的建设目标。

保障性住房主要针对中低收入城市居民，能够覆盖的人群比例低。如，上海的住房保障比例仅为1.5%，而广州的住房保障比例更低，只有0.8%。此外，保障性租赁房是面向特定人群的过渡性住房，在户型结构、租赁金额和期限上有着严格要求，进一步限制了群众住房福利的改善。近年来，租赁房的保障模式已从“实物配租”向“货币配租”转变，从筹措保障房源改为向保障对象提供租金补贴。这一转变，能加强保障性租赁房体系与市场化租赁的融合，降低政府操作难度，也增加了保障对象的自由度。

3. 机构租赁供给。发达国家的机构租赁行业有着服务品质高、租赁关系稳定、交易流程规范等优点，在城市租赁地产市场中扮演重要角色，有着较高的市场占有率，如美国为30%，日本为80%。我国的机构租赁起步较晚，2009 年才出现专业化的住房租赁机构。我国的机构租赁行业市场占有率目前只有2%的占比，即使在北京、上海等一线城市也不到5%。对比成熟市场，我国的机构化租赁在未来有着巨大的成长空间。

机构租赁的经营模式有分散式和集中式两种。分散式租赁机构一般通过长约从个人业主手中获取房源，扮演着“二房东”的角色，并不直接提供房源，而是对房屋进行标准化的配套设施改造，通过集中租赁平台出租给租客。集中式机构租赁通常会新建租赁物业，或者对空置的办公楼、废旧厂房进行整体改造，为住房租赁市场提供增量房源。租赁机构获得整个物业的运营权，在统一品牌和标准下进行改造和家具装潢后提供给租客，通常还会向租客提供家政和物业等增值性服务。相对而言，分散式机构租赁的经营模式有着轻资产化的优点，而集中式经营模式享有更高的收益率。

在房地产结构转型和租赁市场政策利好的大背景下，各路资本纷纷布局住房租赁市场。在目前的租赁市场上，有长于租赁信息平台建设的互联网系租赁机构，有长于租赁物业管理和运营的酒店系租赁机构，有深耕租赁市场多年的传统房地产中介系租赁机构，更有擅长房屋设计建设的传统地产发商系租赁机构。

受益于城镇化进程的高速进展，我国地产住宅销售市场在过去十几年中步入了红利期。传统房企依靠高杠杆、高周转的模式，实现了快速规模化发展。伴随我国城市化水平即将达到70%的纳瑟姆曲线第二拐点，传统房企的发展模式将难以持续，尤其是一二线城市土地日益紧缺倒逼房企开始转型。目前，国家在政策上鼓励房地产开发商从“重售轻租”向“租购并举”的经营模式转变。融资能力强、开发效率高的传统房地产企业进入长租市场，有助于我国机构租赁的成长和房地产行业长期稳定健康的发展。

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