中国的房地产市场波动进入到一个城市圈为主导的新的发展阶段。房地产开始从下跌向上涨扭转，在一线城市房价持续大涨的带动下，越来越多的三四线城市也在去库存的过程中开始止跌回涨。
2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。
图表：全国房地产开发投资增速
图表来源：公开资料整理
随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。现从四大市场运行情况来分析房地产发展趋势。
1、投资：重点城市投资增速慢于全国平均水平3.7个百分点，海口、哈尔滨增长较快，银川、福州、成都、北京降幅明显
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度调研与发展前景预测》
2018年一季度，40个重点城市共完成房地产开发投资11376亿元，同比增长6.7%，增速比全国增速低3.7个百分点。
房地产发展趋势分城市看，城市间差异显著。从投资规模上看，上海、重庆、苏州位居前三 甲，分别完成投资909、798、649亿元。从增速上看，在40个重点城市中有31个城市上涨，9个城市下跌。其中海口、哈尔滨、长春、无锡增幅较大，均超过40%，北海、沈阳、深圳紧随其后，增幅超过30%。在下跌的9个城市中，有6个城市跌幅超过10%，分别是银川、福州、成都、北京、呼和浩特、石家庄等城市。
2、新开工与土地购置面积城市间差异显著，太原、沈阳、福州、苏州新开工面积增长较快
2018年一季度，40个重点城市新开工面积为12421万平方米，同比增长2.9%，增速比全国增速低6.8个百分点。分城市看，重庆、苏州、成都等3城市新开工面积规模位居前三 甲，分别为1704、877、811万平方米。从增速上看，在40个重点城市中有18个城市上涨，22个城市下跌。在上涨的城市中，太原、沈阳、福州、苏州等4个城市增速最快，增幅均超过100%。在下跌的22个城市中，有8个城市跌幅超过50%，分别是西宁、银川、呼和浩特、乌鲁木齐、石家庄、昆明、上海、北京等。
2018年一季度，40个重点城市房地产企业共购置土地1114万平方米，同比下降15.2%，出现明显下跌。分城市看，厦门、西宁、银川等3个城市房地产企业购置土地面积为零，贵阳、北海、太原分别购置土地8.1、3.6、3.5万平方米，但该3个城市上年同期购置土地面积为零，无增速数据。除此以外，其余34个城市有完整的土地购置面积和增速数据，具体来看，宁波、重庆、苏州等城市土地购置面积规模较大，均超过100万平方米，从增速上看，成都、石家庄、长春、兰州等城市增幅较快，均超过300%。
3、多数城市销售低迷，中西部部分省会城市增速超过20%
2018年一季度，40个重点城市共完成商品房销售10583万平方米，同比下降2.5%，比全国增速低6.1个百分点;其中，商品住宅完成销售8740万平方米，同比下降4%，比全国增速低6.5个百分点。
房地产发展趋势分城市看，有25个城市商品房销售面积保持增长，其余15个城市下跌。在上涨的城市中，乌鲁木齐、郑州、南宁、太原、长春等城市增幅较大，均超过20%，这些城市均位于中西部地区。在下跌的城市中，北京、天津、广州、石家庄、兰州等城市间降幅较大，跌幅均超过30%以上。
4、价格整体涨幅平稳，但个别城市房价涨幅偏大，值得警惕
房地产发展趋势从商品房平均销售价格来看，40个大中城市商品房平均销售价格为12292元/平方米，同比上涨5.9%，涨幅比全国平均水平低0.6个百分点。其中商品住宅平均价格为12207元/平方米，平均上涨9.5%，涨幅比全国平均水平高0.8个百分点。
分城市看，深圳市平均商品房价格最高，为53626元/平方米，北京次之，为36227元/平方米。三亚、杭州、广州、南京、上海等城市平均房价在2万-3万之间。银川、西宁、北海等城市平均房价较低，均在7000元以内。从房价涨跌幅度来看，呼和浩特、石家庄涨幅偏高，超过50%，济南、杭州、青岛、西安等城市平均房价涨幅也在30%以上;厦门、上海、郑州、苏州等4个城市平均房价同比出现下降，其中厦门和上海受楼市供应结构变化较大影响降幅较大。
展望2018年，重点的一二线城市，尤其是一二手房价倒挂严重的城市需要关注供给端的改善。目前的二线城市限价政策都有个别微调的痕迹，但共性是调整的幅度较小，且基本刚达到房企盈亏平衡线。预计限价边际改善的蔓延并非无可能，对于高需求城市的促进影响更为关键，市场也能在短时间内兑现。而对于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策为代表的需求端促进因素则会有更为平缓而绵长的释放周期。
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