土地市场持续分化 一线城市进入存量时代

相关市场调研报告《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》

　　房地产市场供给侧改革的大背景下，如何缓解热点一二线城市紧张的土地供求矛盾，成为近期中央到地方的调控重点。

　　机构数据显示，今年一季度，热点一二线城市住宅用地推地力度增大，其中一线城市土地供应同比增长超过一倍，而二线城市，则出现较为明显的量价上涨，出让金增加六成的同时，部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的半数。

　　一些观点认为，在热点城市土地增量空间日益缩小的现实情况下，高效开发利用存量土地，成为供给侧改革的一大方向。

　　土地市场持续分化

　　近日，中国指数研究院发布《中国300城市土地市场交易情报(2017.1-3)》，数据显示，2017年1-3月，全国300个城市共推出土地5180宗，同比减少11%；推出土地面积19933万平方米，同比减少6%；成交楼面均价为4019元/平方米，同比上涨55%。

　　其中，一线城市共推出土地117宗，推出土地面积601万平方米，同比增加104%；成交楼面均价为19729元/平方米，同比增加8%，土地平均溢价率为20%。二线城市共推出土地1711宗，推出土地面积7430万平方米，同比减少12%；成交楼面均价为5957元/平方米，同比上涨72%，土地平均溢价率为31%。

　　而在土地成交价款方面，中原地产研究中心数据显示，2017年截至3月30日，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿，同比2016年同期的3689.1亿上涨了59.6%。武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿。

　　21世纪经济报道记者注意到，在一二线城市土地市场溢价率均维持着不超过0.5%的微弱跌幅，高价地出现数量明显减少的同时，受调控影响较小的三四线城市土地市场，溢价率涨幅较大，较去年同期上升29个百分点。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从2016年4季度以来，全国已经有接近45个城市，出台了140次各类房地产约束性调控。政策调控使得部分非热点属性的土地出现了显著的降温，土地市场分化明显。

　　具体而言，受区域热度差异影响，城市间的土地市场，尤其是宅地市场，也出现明显的冷热区分。

　　根据中国指数研究院的相关数据，热点城市中，北京、重庆、上海、武汉、广州5城市今年一季度宅地供应量超过去年同期，武汉、重庆、天津分别以225万平方米、198万平方米、123万平方米的供应量排名前三。

　　其中，重庆以80万平方米的供应面积在3月居首。武汉供应量逐月下滑，3月已无宅地入市，而成都则连续两月宅地0供给。

　　重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文告诉21世纪经济报道记者，这实际上是楼市分化背景下，分城调控思想的具体体现。以重庆为例，其一季度宅地供应量较大，这与春节以来，当地房地产市场火热，企业拿地热情高涨有关。当地政府加大推地力度，从供给侧满足需求，控制房价预期的意图十分明显。

　　一线城市进入存量时代

　　实际上，对于土地市场而言，如何针对各城市不同情况，分类调整供地政策，近期已有中央文件出炉。

　　4月初，住建部与国土部共同发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，被认为将在一定程度上影响2017年全年土地市场走势。

　　该文件提出，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　作为楼市调控风向标的北京，在4月7日批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，迅速响应了这一政策。

　　该计划提出，今后五年，北京将供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷。计划今后五年建设150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。

　　这与北京过去数年间，供地规模不断缩减的现实出现显著差别。一些观点认为，这意味着以北京为代表的一线城市和二三线热点城市，供地思路和方法将迎来转变。

　　张大伟认为，从供地结构来看，北京尽管加大供地力度，但商品房住宅土地依然不多，且全部限价，限价与自住房成为2017年北京土地市场的主流供应目标。低端有保障、中端有支撑、高端有市场的房地产市场三段论在北京再次回归。

　　中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明认为，在各一线城市更多偏向“减量规划”，建设用地规模总体缩减的当下，这意味着一线城市正式转入存量土地利用时代。

　　他指出，一线城市土地资源紧张，深圳的土地开发强度甚至超过50%，想要提供更多的住宅用地，唯一方向就是存量挖潜。包括广州的“三旧”改造、深圳提出的城市更新、北京上海在集体建设用地上的租赁住房试点，都是存量土地开发的尝试。同时，随着一二线城市规模的扩大和对周边地区影响力的进一步提升，这些城市的土地政策，还将被更多地带入京津冀、粤港澳这样的区域发展视角而制定。