2016年辽宁省房地产市场分析与2017年展望

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         辽宁省的房地产业与中国的一线城市和南方的热点城市相比较还处于相对“滞后”状态，房地产业发展的状况对辽宁省的经济社会发展的影响作用重大。因此，在分析总结2016'年房地产市场的基础上，明确2017年及今后一段时期的房地产发展思路，对辽宁经济的发展具有重要意义。

         一、2016年辽宁省房地产市场分析

         1.房地产投资。

         2016年1-11月，辽宁省房地产开发投资额为2077亿元，与上年同期相比下降41.2个百分点。其中，盘锦市房地产开发投资下降最多，为63.6%，其次是本溪市，为62.8%。

         由图1可以看出，辽宁省从2014年开始房地产开发投资额呈现负增长。

         2.房屋施工面积。

         2016年1-11月，辽宁省房屋施工面积为26240万平方米，同比下降11.0%。其中，下最多的是本溪市，同比下降38.8个百分点。

         3.新开工面积。

         2016年1-11月，辽宁省新开工面积3596万平方米，与上年同期相比下降22.8个百分点。其中，新开工面积下降最多的是铁岭市，同比下降58.3%，其次是辽阳、盘锦和本溪。

         4.竣工面积。

         2016年1-11月，辽宁省竣工面积2152万平方米，与上年同期相比下降25.6个百分点。下降最多的是本溪和阜新，分别下降93.8%和92.8%，而抚顺市在2016年1-11月竣工面积增长126.3%。

         5.商品房销售面积和销售额。

         2016年1-11月，辽宁省商品房销售面积为3571万平方米，与上年同期相比下降3.4个百分点。其中，铁岭市商品房销售面积下降最多，与上年同期相比下降了56.9个百分点，其次是朝阳市，下降48.7%；2016年1-11月，辽宁省商品房销售额为2149亿元，与上年同期相比上升2.1个百分点。

         其中，商品房销售额上升最多的是抚顺市，与上年同期相比上升38.6%，而下降最多的是铁岭市，下降56.9个百分点。

         6.商品房平均销售价格。

         2016年1-11月，辽宁省商品房平均销售价格为6020元.平方米，与上年同期相比上升5.6个百分点。

         由图7可以看出，商品房平均销售价格最高的是大连市，为9317元/平方米，与上年同期相比上升5.68个百分点。其次是沈阳市，为7073元/平方米，与上年同期相比上升4.63个百分点。商品房平均销售价格最低的是朝阳市，为3665元/平方米。商品房平均销售价格同比下降最多的是葫芦岛市，与上年同期相比下降12.73个百分点。因此得出结论，2016年辽宁省各市商品房价格有增有减，与上年同期相比，房价呈上涨趋势的有沈阳、大连、本溪、铁岭、朝阳，其余9个市的商品房平均销售价格均呈下降趋势，但相对比较平稳。

         7.房地产业税。

         2016年1-11月，辽宁省房地产业税为276.8亿元，与上年同期相比下降8.0%，占总税收比重的22.0%。全省房地产业营业税为78.7亿元，与上年同期相比下降36.1个百分点。

         8.土地出让金。

         2016年1-11月，辽宁省土地出让金为468亿元，与上年同期相比下降16.7个百分点。其中，下降幅度最大的是盘锦市，与上年同期相比下降82.2个百分点，其次是铁岭市，同比下降60.1个百分点。

         由图9可以看出，从2013-2016年辽宁省土地出让金收入逐年减少。其中，2014年和2015年同比下降均在40%左右，2016年稍有好转趋势，但总体仍然是下降趋势，只是下降幅度有所放缓。

         综上所述，2016年1-11月，辽宁省商品房销售市场总体呈稳中有升态势，全省房地产销售市场处于虽不是很理想但还相对健康的运行状态之中。

         二、辽宁省房地产市场SWOT分析

         SWOT分别代表：优势、劣势、机会、挑战。

         SWOT分析法是将与研究对象相关的各种优势因素、劣势因素、机会因素和威胁因素通过调查分析进行逐一列举，运用系统分析的思想，对各种因素加以分析总结，从而确定房地产市场的竞争优势、劣势以及机会和挑战，并将房地产市场的发展战略与其内部资源、外部环境进行有机结合。

         1.优势。一是城镇人口的不断增长，带来房地产市场需求增加的优势。二是每年新就业职工及大学毕业生对住房需求潜力较大。三是商品房价格较低，具有后发优势。

         2.劣势。一是辽宁地区经济发展滞后。二是多数居民对购房呈现观望态度。三是人口增长速度缓慢。

         3.机会。一是需求潜力扩大。二是国家振兴东北战略的实施。三是辽宁自贸区的设立。四是政府去库存及棚户区改造政策力度加大。五是沈阳经济区、沿海经济带、振兴辽西北三大战略的实施为辽宁省经济创造巨大发展空间。

         4.挑战。一是辽宁地区经济持续呈现不景气态势。二是辽宁省14市房地产发展不均衡情况明显。三是房地产市场存量较多，去库存压力大。

         三、2017年辽宁省房地产市场展望

         1.房地产市场发展总体平稳。

         2016年，在中国一线城市和二线热点城市房地产市场“火爆”的背景下，辽宁省房地产市场延续多年以来的平稳运行态势。这个态势在2017年不会发生明显改变。其中，沈阳和大连要好于其他12个地级城市，而铁岭市和阜新市的房地产市场表现相对要差一些。

         2.去库存仍是主旋律。

         2016年，辽宁省已竣工待售商品房库存面积约3000万平方米，去化周期约10个月。再加上已取得销售许可的待售商品房面积约8000万平方米，未取得销售许可但在建的商品房面积约12000平方米。商品房库存量非常庞大，因此“去库存”仍将是2017年辽宁省房地产市场的发展重心。

         3.房地产投资涨幅下降或持平。

         2013年以来，辽宁省土地出让规模持续走低，2016年辽宁省土地出让金下降16.7%。由于土地出让规模的限制，2017年房地产投资不可能明显增加。其中，沈阳、大连需要重点考虑房地产投资结构问题，而盘锦和本溪需要重点考虑减少房地产投资降幅问题。

         4.商品房供应量呈下降态势。

         由于2016年辽宁省房屋施工面积同比下降10%，新开工面积下降22.8%，加上“去库存”仍是辽宁房地产市场的主旋律，2017年商品房供应量将呈下降态势。

         5.商品房销售量变化幅度较小。

         在辽宁经济整体不景气的背景下，2016年辽宁省商品房销售面积与2015年基本持平，销售额还略有上升，说明辽宁省房地产市场的平稳态势相对给力。因此，2017年辽宁省商品房销售量变化幅度不会较大。其中，沈阳和大连将呈现商品房销售量增加态势，铁岭和朝阳需要重点考虑减少商品房销售量降幅问题。

         6.商品房销售价格稳中略升。

         在2016年“去库存”的主旋律下，辽宁省商品房销售价格仍比2015年上升5.6个百分点，预示着2017年辽宁省商品房销售价格还将是稳中略升。这既是惯性问题，也与辽宁省商品房价格相对较低密切相关。其中，沈阳和大连房价将呈上升趋势，其他12个地级市将出现有升有降的现象。

         7.土地市场“量降价升”。

         2013年以来，辽宁省土地市场一直是量降价升态势，2017年将继续维持这种状态。辽宁省自贸区周边土地与之相反，将是量价齐升状态。

         8.房地产开发商“弱肉强食”。

         大型、品牌房地产开发商的市场份额将持续扩大，小型房地产开发商市场份额将持续萎缩，甚至“归零”。

         9.商品房质量明显提升。

         商品房销售的竞争，除了房地产开发商实力、地块位置、销售价格等因素外，，商品房设计水平、施工质量、物业服务能力、建筑材料档次等因素将逐步得到重视。

         10.住宅套均面积将提升。

         2016年辽宁省住宅交易套均面积96平方米，同比增加1.7平方米。随着“二胎”数量的增加，2017年住宅套均面积将继续上升，大户型占比将继续提高。

         11.房地产政策将持续宽松。

         由于“去库存”仍是主旋律，因此辽宁省房地产政策仍将持续宽松。已经出台的各项房地产政策如何贯彻落实，将是房地产主管部门2012年重点思考和操作的议题。

         12.县域房地产发展将持续受到关注。

         由于县域地区从事房地产开发的多数为当地中小企业开发商，实力较弱。房地产配套设施和公共服务不够完善，县域地区人口收入偏低，刚性需求占主导地位。因此，县域房地产发展将持续受到关注。

         13.新区和开发区房地产是工作难点。

         辽宁省商品房库存大部分坐落在各个新区和开发区，而新区和开发区的产业发展滞后、配套水平不高、人气不足。因此，新区和开发区的房地产发展在过去、现在及未来一段时期一直都将是房地产发展的重点和难点。