市场供给不足 房租普涨倒逼租赁市场规范发展

相关市场调研报告《2016-2022年中国房屋租赁市场动向调研及发展态势预测报告》

　　数据显示，2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿。可见，这是一个庞大的市场。然而，目前我国商品租赁住房市场还存在市场供给不足、房源缺乏统一规范管理等问题。对此，业内人士认为，未来的房屋租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主的格局。

　　“北京房价太高，所以一直和别人合租，但最近房东突然说要涨房租，而且一涨就是六七百元，准备搬到五环外继续租房，虽然房租也不低，但相对三环内还是便宜得多。”一位租住在北京三环内某小区的李女士告诉中国商报记者。

　　近段时间，关于房租普涨的报道频繁见诸报端。据百姓网调查统计，从租金上看，两居、三居的租金涨幅均比一居高，两居、三居涨幅分别高达13.9%、14.1%。“一线城市人口吸附力强，房租普涨主要和需求有关，”中国城市产业联盟主席陈宝存对中国商报记者表示。这对于作为租房主力的蓝领、应届毕业生以及中低收入群体，房租已成为其沉重的经济支出。

　　房租普涨

　　国家统计局发布的数据显示，2011年至2015年住房租金类居民消费价格指数呈连续上涨态势，年均涨幅达3.6%，高于同期CPI年均增幅2.8%。

　　近年来，一线城市土地供应不足，极大影响了市场新房供应，而存量房规模的日益庞大，给住房租赁市场的发展提供了条件。数据显示，北京、上海从2013年到2016年的人们首次购房年龄从30岁推迟到34岁，每年推迟一岁。也就是说，一线城市年轻人越来越长的时间停留在租房市场。有数据显示，2015年全国有接近1.6亿的人选择租住，预计2020年将达到1.9亿。

　　“特别是经济的发展不仅导致人口的流动性加强，拆迁等也使得原来大部分在老城区居住、买不起原地新房的老居民不得不考虑租房。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　那么，除了需求外，房租“暴走”现象还有什么原因？“这与我国特殊的国情有关。”张大伟对中国商报记者表示，在供应方面，作为房产消费的辅助产业，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。政府主导的公租房等市场在逐渐扩大供应，但目前绝对供应仍不高。

　　在交易环节方面，相比房屋买卖，大中介公司不重视租赁业务，而小中介利用房屋托管等手段控制房屋租赁赚取差价。租赁房屋税收缺少监管，房屋租赁很多为房主与租房者私下成交，所以合同等纠纷比较多。未经房地产行政主管部门登记备案的房屋租赁行为大量存在。

　　此外，房租的变化主观性很强。“租房市场和买房市场虽有一定联系，但并不能完全划等号。国际上有租售比的说法，但租售比的指标意义对我国租房市场来说没那么大。这主要是因为我国租房市场的房源主要由个人提供，房租的变化有很强的主观性。”陈宝存说道。

　　现状“尴尬”

　　目前，我国商品租赁住房市场还存在市场供给不足、房源缺乏统一规范管理等问题。数据显示，2015年住建部在16个外来人口较多、租房需求较大的城市进行的专项调查数据显示，由于市场上能租到的中小户型住房较少，很多人只能合租，合租比例达50%。而在热点城市部分地区，房源数量与租客数量更是相差悬殊。此外，我国专业机构发展仍处于初级阶段，相对于美国和日本，我国专业化租赁机构参与度低。以北京为例，目前北京的机构化管理房源为40万间，不足租赁市场的10%。

　　“我国房屋租赁市场发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。”张大伟说道。造成这样情况的原因有很多，一是我国重买轻租，近年房产市场发展的主要还是在增加商品房供应量上，政府没有加大对房产再流通及租赁的重视度；二是有关房产的调控等政策目前主要还是在利用金融及调整供应量等手段；三是在传统的买房置地的政策影响下，我国与其他国家对房产的占有更多是从感性出发，而且相比较计划经济时代，更多人由原来对单位的依赖、将社会安全感建立在单位上，变为建立的房产上，这也导致本来应该在租赁市场的供应及需求都转移到了买卖市场；四是租赁不像买卖，涉及的交易费用不高，而且很多房主的法律意识不强，没有主动登记租赁及纳税的意识等。因此，需要整顿的地方仍很多。

　　“事实上，房租普涨现象并不奇怪，尤其是像北京这样的一线城市。随着北京全市整体租金均价同比升温明显，也会有越来越多的租房需求逐步向租金价格较低、住宅房源供应充足的近郊和远郊区县转移。”陈宝存对中国商报记者表示。

　　对于房租会否持续上涨，张大伟认为，租赁市场作为一个没有投机的市场，完全反映的是真实的需求与供给在市场条件下搏弈的结果，没有租房者会囤积房源。如果大量租房者外延向郊区，北京市区房租持续大涨的可能性非常小。

　　规范行业发展

　　“第一次租房时过于信任中介，签完合同后就交了一个月的租金和抵押金，没想到再去找中介时已经人去楼空。”“我刚退的房子，才知道中介已经多向我收取了物业费、保洁费等许多杂七杂八的费用，押金也甭想要回来了。”有租客向记者反映。

　　对此，北京理工大学经济学教授胡星斗告诉中国商报记者，事实上，我国住房租赁市场尚未建立完备的法律法规，承租人合法权益难以得到保障。在欧美国家租房子住的人其实是非常多的，像美国60%多的人有住房，还有30%~40%的人是租房子的。而在北欧许多国家，60%多的人租房子住，可能只有30%~40%的人是购买了住房的。所以在很多发达国家房屋的自有率反而不如我国。这与他们的住房租赁市场管理比较完善是密切相关的。而我国对租户的利益的保护缺少健全的法律规定。这也在一定程度上助推居民去买房。“大家都去买房，当然一方面也有利于推动房地产市场的发展，但另一方面却也使得房地产市场过热。”

　　因此，胡星斗建议，政府要更好地保护租客的权益；要引导年轻人更多去租房住而不一定必须买房。同时大力发展公租房市场，解决距离远、配套差等问题，从教育、医疗、社会保障等方面加快推进其公共服务均等化进程。

　　同时，张大伟也建议租赁市场政策应该及时跟进。比如租赁税收政策：税收政策应该更加合理，征收环节更加合理；在租赁交易监管政策方面政府有关部门应该增加更多监管交易环节，为交易双方提供更多保障。未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主的格局。张大伟表示，在调控政策次序出台后的未来租赁市场，将更加发挥调节买卖市场价格与供应的作用，形成新商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的是居者有其屋，而不是居者有产权。

　　不久前，中央经济工作会议和中央财经领导小组对规范发展住房租赁市场也提出了明确要求，国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，住建部和地方也开始层层部署落实。同时，3月1日国务院也公布了《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》也列出了涵盖公共教育、劳动就业创业、住房保障、残疾人服务等领域的基本公共服务清单。在住房保障方面，提出转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化。符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围等。业内人士认为，系列政策应加速落地，改变目前购房售房体系过度、租赁房体系不足的失衡状态，建立完善租售并举的住房制度，用政策保障网托起居民安居梦。