房地产新开工增速连续两月回升，库存继续去化。2017年全年房屋待售面积下降至5.89亿平米，降幅15.27%，降幅较1-11月增加1.57个百分点，房地产库存去化的趋势依然持续。而2017年购地增速在15.8%，处于高位。在低库存、高拿地情况下，2018年房地产投资增速不必悲观。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
棚户区改造为房地产投资带来增量。假设2017年货币化棚改面积占商品房销售面积的比例持平2016年，则2017年货币化安置比例已经达到52.36%（商品房销售面积*16%/85=货币化安置套数）根据住建部，2018年-2020年我国将继续完成棚户区改造1500万套，2018年计划完成580万套。棚改的继续进行将持续为房地产销售带来增量，进而拉动房地产投资。
租赁式住房或为2018年房地产投资的重要增量。2017年底建部等部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、南京等12城市为试点（不包括北京、上海）。同时，北京、上海住建委（部）公告在未来5年分别建设50、70万套租赁式住房，预测2018年北京、上海租赁式住房开工贡献新开工比例为25.4%、32.1%（2017年口径）。这将带动2018年一、二线城市的房地产投资向好，2018年租赁式住房对地产投资的拉动或高于市场预期。
2018年地产投资转负的概率非常小。历史上三次潜在库存销售比出现大幅下降，2005年、2009年以及2016年，同时期潜在库销比大幅下降的原因皆来自房地产销售的大幅增长以及地产投资的低位盘整，但未来两年因为政策等原因使得销售出现大幅回落，但地产投资依然在增加，地产投资在低库存下的韧性非常强。可见地产投资不仅取决于销售，对库存的敏感性甚至更高。因此，虽然2016,2017年潜在库存销售比出现了大幅回落，但2018年地产投资转负的概率非常小。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
图：1一12月房屋新开工面积增速上升
图：土地购置面积增速小幅回落
图：商品房待售面积持续下降
图：新开工面积持续小于销售面积
棚户区改造为房地产投资带来增量。假设2017年货币化棚改面积占商品房销售面积的比例持平2016年，则2017年货币化安置比例已经达到52.36%（商品房销售面积*16%/85=货币化安置套数）根据住建部，2018年-2020年我国将继续完成棚户区改造1500万套，2018年计划完成580万套。棚改的继续进行将持续为房地产销售带来增量，进而拉动房地产投资。
图：棚改持续进行，货币化安置比不断上升
图：2018年租赁式住房开工套数预测
图：2005、2009年潜在库存销售比下降当次年地产投资稳健
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