| 类别 |
顶级写字楼 |
甲级写字楼 |
乙级写字楼 |
丙级写字楼 |
| 所属区位 |
位于主要商务区的核心区 |
位于主要商务区 |
副城市中心或较好的城区 |
一般城区 |
| 楼宇品质 |
一流的建筑物物理状况和品质，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求 |
建筑物物理状况和品质优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求 |
建筑物物理状况和品质良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；有自然磨损 |
建筑质量某些方面无法达到有关建筑条例或规范的要求；有较为明显的自然磨损和功能陈旧 |
| 建筑规模 |
超过5万㎡ |
2-5万㎡ |
2万㎡以下 |
- |
| 设备标准 |
知名品牌、高效中央空调系统；楼宇自控；安全报警；综合布线 |
名牌中央空调系统；楼宇自控；安全警报；综合布线 |
中央空调系统；安全报警 |
分体空调 |
| 电梯系统 |
电梯设施先进，平均候梯时间30秒左右 |
具有较好的电梯设施 |
具有良好的电梯设施 |
具有电梯设施 |
| 物业服务 |
知名、品牌物业公司 |
知名物业公司 |
有物业公司 |
一般性的物业服务 |
| 入驻客户 |
国内外知名、大型公司与财团 |
知名的国内外公司 |
多为国内中小公司 |
小微型企业 |
| 楼宇智能化 |
3A-5A |
3A及以上 |
- |
- |
根据数显示，2018年，我国写字楼行业市场规模为5996，较上年同比下降7.2%；2019年，我国写字楼行业市场规模为**亿元，较上年同比下降**%。
一、 优势分析
（1）我国最早的写字楼始建于20世纪五十年代，为中苏混合的普通型商务写字楼，通常为行政办公楼或部分国有企业在工厂内建造的自用小型办公楼，只能满足基本的办公需要。随着行业发展，写字楼性质及功能逐渐发生转变，联合办公空间开始出现。作为传统办公空间的延伸，联合办公核心优势是为企业和员工提供了社交空间，极大地增加了不同企业、员工之间的互动。
（2）伴随着我国互联网市场的繁荣发展，移动设备进一步普及与更新以及5G网络技术的出现，商业地产类O2O企业将步入飞速发展时期，我国写字楼行业全面迎来互联网时代下的快速发展。
二、 劣势分析
（1）房地产的飞速发展使得国内大规模兴建写字楼，导致我国多数城市写字楼库存量大、去化较难。根据数据显示，2018年，我国写字楼施工面积为35842.2万平方米，较上年同比下降0.5%；2019年，我国写字楼施工面积为37252万平方米，较上年同比下降3.9%。
（2）自2018年以来，金融部门加大去杠杆力度，银行同业、理财以及表外业务增速明显放缓或负增长，国内融资环境相对严峻，导致房地产企业普遍面临资金紧缺难题，业务规模逐渐开始收缩，对于以写字楼为代表的商业地产的开发与投资产生较大的制约影响。
根据数据显示，2019年，我国社会融资规模存量为251.31万亿元，较上年同比增长25.2%；2020年，我国社会融资规模存量为284.8万亿元，较上年同比增长13.3%。
三、 机遇分析
（1）写字楼需求显现：我国写字楼需求主要体现在租赁和投资两方面。租赁需求方面：我国政府鼓励经济发展、提升经济活力，尤其是以金融科技与电子商务为主要代表的第三产业的高速发展增加了企业对于写字楼的租赁需求。投资需求方面：我国宏观经济整体保持稳中有降。相较于其他资产，写字楼具有较高的收益率，保值、增值属性日益凸显，促使多数大中型投资机构转向投资写字楼。
（2）REITs市场发展成熟：2018年4月，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，旨在明确推进住房租赁资产证券化，盘活住房租赁存量资产，并试点发行房地产投资信托基金，意味着经过多年来的发展中国REITs市场逐渐趋于成熟，已经初步具备发行REITs的条件。同时，国内部分一、二线城市已经具备较为成熟的REITs基础资产。REITs进一步降低了对于房地产投资者的门槛要求，有利于引入更多长期机构投资者和个人投资者。同时，REITs市场的不断发展，将极大地推动中国国内以写字楼为代表的优质资产的建设与管理，同时也将加速市场上现存低质写字楼的改造、升级，从而实现写字楼资产的优化运作。
（3）智能建筑推动行业升级发展：2018年以来，我国写字楼开发投资额呈现下降趋势。投资额的持续走低一定程度上表明我国写字楼开始进入存量时代。而“智能建筑”的快速发展引发了现存商业写字楼运营与管理的新变革，在极大程度上推动我国写字楼市场存量资产的改造与升级，进一步促使优质写字楼资产的有效释放，加快了写字楼行业的整体发展。
根据数据显示，2019年，我国写字楼开发投资额为6163亿元，较上年同比增长2.8%；2020年1-7月，我国写字楼开发投资额为3262亿元，较上年同比下降2.1%。
四、 威胁分析
（1）商务园区竞争威胁：得益于产业、环境、政策等多方面因素，商务园区发展迅猛，已经成为写字楼行业有力的竞争对手，一定程度上制约写字楼行业的进一步发展。
产业方面：商务园区聚焦高科技、研发以及具有高附加值的知识密集型企业和机构，更加强调产业聚集。多数商务园区的功能不断扩展，已经成为具备办公、研发、培训及展示等多元化功能的复合型办公园区。
环境方面：商务园区具有更加多样化的办公建筑形态，可以更好地满足不同企业的需求。同时，由于商务园区一般位于城市非中心区或者工业园区、开发区内，园区面积普遍较大、设施服务更具针对性。
政策方面：政府大力扶持商务园区。相较于写字楼，政府对于入驻园区的企业给予财政、税收、补贴等资金及行政层面上的优惠政策。
（2）政策威胁：由于资金对于以写字楼为代表的商业地产具有较为重要的影响，同时自2016年以来我国政府进一步加强对于房地产行业融资方面的调控。政策收紧，写字楼行业发展受到较大影响。
如2018年5月，银保监会在《银行业金融机构联合授信管理办法（试行）》中对于联合授信管理架构、联合风险防控、联合风险预警处置以及联合惩戒及监督管理作出了明确的规范。
2018年5月，发改委、财政部制定《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，提出引导房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，要求企业提交资金用途承诺。
| 颁布日期 |
政策名称 |
制定部门 |
主要内容 |
| 2018.05 |
《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》 |
发改委、财政部 |
引导房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，要求企业提交资金用途承诺 |
| 2018.05 |
《银行业金融机构联合授信管理办法（试行）》 |
银保监会 |
对于联合授信管理架构、联合风险防控、联合风险预警处置以及联合惩戒及监督管理作出了明确的规范 |
| 2018.04 |
《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 |
证监会、住建部 |
明确了住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域；完善了住房租赁资产证券化的工作程序；明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理 |
| 2018.02 |
《关于规范开展并购贷款业务的通知》 |
上海银监局 |
对于投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的并购贷款，应按照穿透原则评估贷款业务的合规性，对于不符合规定的房地产项目不得发放任何形式的贷款 |
| 2017.11 |
《关于规范银信类业务的通知》 |
原银监会 |
明确要求信托资金不得违规投向房地产等限制或禁止领域 |
| 2016.11 |
《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》 |
原银监会 |
要求银行业金融机构针对以下五个方面进行专向检查：1.房地产贷款业务规制要求和调控政策的执行情况；2.与房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况；3.涉及房地产业务相关贷款的管理情况；4.理财资金投资管理情况；5.房地产信托业务合规经营情况 |
| 2016.11 |
《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》 |
发改委 |
严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目 |
| 2016.10 |
《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》 |
上交所、深交所 |
对于房地产与产能过剩行业分别采取“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，并明确要求房地产、煤炭和钢铁行业公司合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排，同时强调房地产企业公司债券募集资金不得用于购置土地 |
欲了解更多内容，请参阅我们的行业分析报告：
《2021年中国写字楼市场调研报告-产业竞争现状与发展战略评估》
《2020年中国写字楼节能行业分析报告-市场运营态势与未来规划分析》
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