17年房地产行业长效机制推进节奏还要配合短期行政方向

导读：17年房地产行业长效机制推进节奏还要配合短期行政方向。在2011年的政府工作报告中就曾经提出，要“加快健全房地产市场调控的长效机制。

        参考《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》
在2011年的政府工作报告中就曾经提出，要“加快健全房地产市场调控的长效机制，切实稳定房地产市场价格”，在当时的政策环境下控制房价是最主要的核心问题。而在16年底的经济工作会议中，具体提出了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，对于长效机制的定位更加清晰，强调多部门配合，多手段调控，提出一套综合稳定治理地产市场的方法。从习主席近期在会议中的表述也可以看出“要完善一揽子的政策组合，引导投资行为和政策预期”，再次强调长效政策间的相互配合的作用，并且能够正确指导市场预期和投资方向。

        目前我们认为正在推进的可以纳入到长效机制范围内的政策包括：房产税、户籍制度改革、土地产业（特色小镇）及土地人口挂钩、房地产资产证券化（公募REITs）、保障性安居工程及货币化补偿（包括棚户区改造）、按揭贷款个人所得税抵扣等政策，结合近期政府各部门的相关信息，我们认为在17年房地产行业的长效机制推进的节奏还要配合短期的行政方向，在库存去化和平稳市场的主体方针的指导下，会显著影响市场预期的房产税和按揭贷款抵扣个税等政策出台的节奏会相对审慎，而相对温和且有利于库存去化的保障性安居工程货币化补偿及户籍政策改革会加大推进的力度，土地相关政策的趋势已经基本确定，总量下降的同时，出让的要求会逐渐提升。

        政策面严峻，基本面温和行政调控力度下降，特别是针对三四线城市，以去库存为核心的政策指引，在未来一段时间内对于房地产基本面的影响还是正面的。17年以来，相对宽松的流动性环境，特别是对三四线城市房地产按揭贷款的支持力度维持高位，使前两月的各级城市成交表现略超预期。

        对于行业基本面的判断与16年底相比更加乐观，因此我们调整16年对于全国商品房成交面积的增速假设，由-10%上调至-5%，成交金额由-7%上调至-2%。预计三四线城市在后续1个季度左右的时间跨度内，继续维持较好的量价表现，成交量增速的回落速度也会因为去库存政策以及货币化安置等政策的影响，有所放缓。

        行业集中度提升，业绩增速落后于规模增长行业投资依旧维持前期 “持有”评级及观点。具体来看，虽然基本面环境目前目前处于相对宽松的状态，但周期位置及行业量价变化趋势并没有发生变化，依旧处于下降通道，且不能排除未来各地行政调控进一步加码的可能。

        行业中主流地产公司在目前的环境之下具备较好的提高集中的机会，17年的销售目标和货值都安排的比较积极，其他公司的融资以及资源获取环境愈发紧张，行业集中度将会加速提升，但行业盈利水平的下降的情况下，业绩增速。

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