经济工作会议：继续强调去库存和棚户区改造

导读：经济工作会议：继续强调去库存和棚户区改造。17年政府工作报告关于房地产市场的描述，对于短期地产政策目标的描述没有包含控制房价的内容。

        参考《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告》
        17年政府工作报告关于房地产市场的描述，对于短期地产政策目标的描述没有包含控制房价的内容，从16年10月份以来在一二线城市的限购等政策对于价格的调整起到了一定的左右。从政策基调上来看，基本上延续了16年经济工作会议上的观点，再次强调了房子的居住属性，加强对于投资性购房的抑制。同时延续了16年三四线城市的去库存政策，解决低线城市的库存问题。因城施策，在房价上涨过快的区域，加大土地的供应，结合16年经济工作会议因城施策的内容，主要是加大二线城市的土地供给规模。提出了17年的棚户区改造目标600万套，并且提高货币化安置比例，提升三四线城市的居民购买能力。

        去库存问题从15年的经济工作会议以来，就成为现阶段房地产行业最重要的问题，也是所有政策围绕展开的核心问题，而从16年经济工作会议以来，已经将普遍的去库存，更加聚焦到三四线城市的库存问题去化上面。

        从绝对库存水平来看，经过16年的市场销售大年，重点城市的短期库存水平已经下降至09年以来的低位，在建未售以及现货库存规模累计去库存周期仅为15个月左右，可以说15年以来的整体去库存政策已经取得了较好的效果。

        从结构来看，剩余大量以土地和停工形式存在的库存依旧主要分布在三四线城市，若考虑到商业和办公业态的库存，则整体库存压力依旧不容处于高位，因此从16年底开始，特别是一二线城市为了限制房价的过快上涨和投资性需求，重提限购政策，而去库存政策的主要针对三四线等库存水平较高的城市展开。

        在去库存政策的指导下，未来一段时间三四线城市整体的政策环境仍然将处于相对宽松状态，在政府工作报告中，特别提到了要支持三四线城市的居民自住和进城人员购房需求，说明一段时间内三四线城市还将以需求引导为主，支持外来居住以及内生刚性及改善性需求。此外银监会主席在最新的发言中也表明，将会在三四线城市适当增加住房按揭贷款的支持力度。

        棚户区改造最早在09年提出，作为民生政策，提出支出主要是为了改善棚户区居民的居住状况，并且盘活存量土地。从2015年开始，国家实施了棚改三年计划，计划到17年底要完成1800万套的改造任务，并在当前的政府工作报告中开始提出要加大保障房和棚户区改造的货币化安置，通过货币补偿的方式替代了原有的实物补偿，即解决了重复建设问题，又帮助库存去化。

        除了棚户区改造外，包括保障房在内的民生性住房政策都在考虑通过货币补偿的方式来实现，通过数据来看，14年全国民生住房政策计划新建安置居住类住房共700万套，包括棚户区改造470万套，按照套均面积70平米计算，新增开工居住性住房共4.9亿平米，占而全年的新开工的商品房住宅面积12.5亿平米的39%，大量的重复建设不但占用了宝贵的土地资源，又产生了新的库存问题。

        16年全年棚户区改造开工606万套，其中货币化安置比例达到48.5%，与15年相比提升了18.6个百分点。通过货币化安置，可以减少回迁房建设面积达到2.05亿平米，住建部表示16年棚改货币化安置从市场上购房2.5亿平米，占全国商品房住宅销售总面积的18.2%，占16年底全国住宅待售面积的62%。减少保障性住房建设，增加了商品性住房的合计去库存效果达到了近4.55亿平米。

        影响货币化安置比例的制约因素主要是政府的财政支持能力，毕竟与开发商垫付开工的保障性安居工程相比，货币化安置需要直接以现金的形式付款，对于政府的财政支出具备较大的压力。16年全国货币化安置降低商品房住宅2.5亿平米，根据全国的销售均价计算，实际对应的住宅销售金额为1.8亿元，而全国地方政府总收入为18.9万亿，总支出为20.4万亿，赤字规模为1.52万亿，若进一步提升货币化安置的比例，地方政府的支付能力是重要的制约因素。

        关于棚户区改造提出了17年的棚户区改造目标为600万套，与16年的计划基本持平，同时强调要因地制宜提高货币化安置比例。按照过去几年的货币化安置比例增速测算，17年整体棚户区改造货币化安置比例有望达到60%，可帮助商品房住宅去库存面积达到3.2亿平米，同比增长28%，通过提升居民支付能力来支持三四线城市去库存。

资料来源：公开资料，报告网整理，转载请注明出处（ww）。