2017 年下半年以来，土地市场的溢价率水平趋于下降，土地市场竞争日趋平淡。这主要是因为土地的供应方慎重行事，在土地出让环节设立各种门槛，避免无序竞争。土地市场的这一变化当然也就伴随着龙头公司的崛起，因为中小企业越来越难以获得优质的土地储备。 市场尽管此前对于销售可能预期过高，对于土地市场的积极变化却又有预期过低之嫌。
我们认为，2017 年之后一些企业销售的狂飙突进，从根本上是由于过去几年热点城市房价上涨，以及 2014 年之后阶段性放开境内债券市场导致部分企业资金成本大幅下降所共同造成的。从原因上来看，这种狂飙突进是不可持续的。如果企业要在未来勉强推高自身销售水平，就可能付出比较惨重的盈利能力代价。换言之，很可能一些企业所取得的增量销售是完全没有利润表贡献的（尽管可能是在资产负债表有意义的）。图表：热点城市住宅类用地成交总价同比变化
图表来源：公开资料整理
图表：热点城市住宅类用地成交溢价率
图表来源：公开资料整理
但土地市场的冷淡却可以开启未来的局面。2018 年前两个月，全国 100 个大中城市土地市场成交 4455 亿元，同比增长 23.5%。考虑到企业资金成本上升，且不少已经在 2017 年充分补库存，目前土地市场仍维持较大的成交规模，是值得投资者思考的。
与此同时，我们也留意到住宅类用地的成交溢价率继续维持在 20%左右的近年来较低水平。我们判断，土地供应方有意维持充足的土地供给，且经常设定条件降低土地市场竞争，并维持合理的土地出让价格。这样的做法，无疑增加了部分企业未来盈利的稳定性，当然也增加了部分企业未来发展的可持续性。
图表：招商蛇口 2016 年以来季度拿地（月披露部分）和潜在毛利率单位：亿元
图表来源：公开资料整理
参考观研天下发布《2018年中国互联网+房地产行业分析报告-市场深度分析与投资前景预测》
图表：招商蛇口季度拿地（月披露部分）楼面地价和权益面积变化（（单位：元/平方米，万平方米）
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从微观角度看，我们认为未来某一个时间点，市场对于销售额的关注度将出现降温，而对于拿地的关注度将会提升。在 2017 年，推动个股表现的核心因素是销售高增长，到 2018 年下半年以后，低价土地的持续获取和盈利能力维持稳定可能比销售高增长更加重要。
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