我们在2017年底预测2018年全年，中国商品住房销售额为10.2万亿元，同比下降6.2%。
2017 年龙头地产企业销售额同比增长 47.9%，这固然是产业集中度迅猛提高的结果，却也是全市场新房销售超预期的结果。2017 年全年，全国商品房销售额达到 13.37 万亿元，同比增长 13.7%。我们始终认为2018 年销售表现整体不如 2017 年。
2018年春节之后，热点城市网签数据同比下降幅度较大。数据表现当然有 2018 年春节时间靠后，一二线城市网签限制更严厉等多因素影响，但我们判断，2018 年 3 月热点城市网签数据将有 25%以上的下降，降幅大概率超越 2018 年前两月的网签降幅。
图表：十大城市分时段日均销售比较（单位：万平米）
图表来源：公开资料整理
当然，热点城市的网签数据不匹配企业公告数据，也不匹配统计局数据。限制网签的行为在地理上并不普遍，且数据来源不同，全国统计局数据预计要继续好于热点城市的数据。但以同一口径来说，2018 年 3 月的表现也明显不如 2017 年。
图表：29 个城市分类别 3 月销售同比表现
图表来源：公开资料整理
图表：Q1 十城市日均销售网签单位：万平米
图表来源：公开资料整理
注：2018 年根据目前情况外推
我们需要提示的是，各家公司月度销售额公告的口径不同。有些公司统计网签，有些公司则不适；有些公司会纳入非并表项目，一些公司甚至会纳入代建项目。月度销售额数字并不是一个审计数字，且不能综合展示公司能力。按揭贷款定价，对全年销售出现小幅负增长起重要作用。根据人民银行货币政策执行报告，到 2017 年年底个人住房贷款加权平均利率达到 5.26%，比基准利率上浮 7 个百分点。我们认为，到 2018 年一季度末，房贷利率定价可能达到 5.4%左右，全年最高可能达到 5.6% 以上，即个人住房贷款平均利率比基准利率上浮 15 个百分点。这是销售有所减速的重要原因。
参考观研天下发布《2018年中国房地产中介行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
图表：A 股上市前两大开发商月度销售波动（单位:亿元）
图表来源：公开资料整理
注：月数据由两家公司销售额汇总
图表：按揭贷款利率变化（单位：% ）
图表来源：公开资料整理
但是，我们相信未来按揭贷款利率提升是有限的。在基准利率不变的情况下（我们判断基准利率不变），按揭贷款利率上浮会随着时间的推移而速度放缓（因为对银行来说个贷资产吸引力会上升）。而且，造成短期销售比较弱的原因，除了按揭贷款以外，还有销售许可证发放这一关键因素。我们相信，2018 年 3 月销售许可证发放相对较少，也是存在暂时性因素的。
我们继续建议投资者对全年销售有小幅下降的理性预期，地产开发行业不具备反转表现的可能性，但有酝酿结构性行情的土壤。龙头公司 2017 年 3 月的销售同比基数较高，4 月开始明显下降，可能也对 2018 年 4 月中旬之后市场预期缓和有所帮助。
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