2017 年前2 月商品房销面创同期历史新高 短期预计将维持量跌价稳的态势

导读： 2017 年前2 月商品房销面创同期历史新高  短期预计将维持量跌价稳的态势。三四线火爆，销面增25.1%。2017 年前2 月商品房销面创同期历史新高，同比增25.1%，相比16 年全年扩大近3 个百分点，销额增26.0%，增速收窄8.8 个百分点。

参考《2017-2022年中国房地产开发投资产业发展态势及十三五运行态势预测报告》

       三四线火爆，销面增25.1%。2017 年前2 月商品房销面创同期历史新高，同比增25.1%，相比16 年全年扩大近3 个百分点，销额增26.0%，增速收窄8.8 个百分点。从我们跟踪的重点城市数据来看，51 城前2 月新房销量累计同比16.8%，其中二三线城市表现突出，增速分别达到25.3%及26.2%，而一线城市同比降35.4%，考虑到统计局销量增速更高，推测其余三四线城市表现可能更加靓丽。销量结构的变化也可以解释销额增速不升反降，销量增长由去年均价较高的一二线城市拉动转变为由均价较低的三四线城市贡献。从百城住宅价格来看，前2 月房价环比涨幅整体趋稳，17 年2 月74 个三线城市环比升0.83%领涨。我们认为，三四线的火爆表现主要受益于一二线的需求溢出及政策面较为宽松的叠加。 

       预计价格总体趋稳，销量分化。从我们跟踪的重点15 城狭义去化周期数据来看，截至2 月末，一二三线城市分别为5.75、8.61 及16.03 个月，一线城市依然较低，其中上海广州均在6 个月以下，深圳超过12 个月，但在收紧的政策基调下，短期预计将维持量跌价稳的态势；二线城市狭义去化周期整体处于相对健康的范围内，但城市间存在分化，比如厦门、呼和浩特的狭义去化周期均超过了20 个月；而三线城市总体看存量依然大，但城市间的分化更为严重，12 个三线城市中5 个去化周期不满6 个月，6 个去化周期超过1 年，在较为宽松的政策背景下，三四线城市销量预计将有比较明显的上升，考虑到大部分三四线城市库存大价格上行压力小，迅速出台压制政策的可能性也相对较小，因此二三线等其余城市总体预计呈现量升价稳的局面。 

       上调全年销量预期至升3%。在17 年策略报告中，我们假定出了调控政策的23 个城市销量同比下降20%，其余城市销量同比持平，预测2017 年全年销量同比下降7%。考虑到三四线城市销售大幅超预期及政策面维持去库存的基调再次确认，我们上调对其余城市销量的预测至上升15%，全年销量的预测由下降7%提升至上升3%。

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