2016年我国房地产行业投资不悲、销售勿喜中部一枝独秀

2017-03-17 08:36

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导读：2016年我国房地产行业投资不悲、销售勿喜中部一枝独秀，2016 年全国房地产开发投资额 10.26 万亿元，同比增长 7.5%（前值 2.8%），占 2016 年固定资产投资的比重为 17.2%；其中，2016 年住宅投资 6.87 万亿，同比增长 6.4%（前值 0.4%）。

参考《2017-2022年中国房地产中介行业运营现状及十三五投资方向分析报告》
1. 地产投资：2016 实际增长 7.5%，2017 预测增长 1.7%

1.1. 投资增长符合预期，中部一枝独秀

2016 年全国房地产开发投资额 10.26 万亿元，同比增长 7.5%（前值 2.8%），占 2016 年固定资产投资的比重为 17.2%；其中，2016 年住宅投资 6.87 万亿，同比增长 6.4%（前值 0.4%）；住宅占开发投资总额比重为 67.0%（前值 67.3%）。地产开发投资名义增长 6.9%，与我们预计的7%（参看此前点评）基本一致。

投资结构：中部增速最快，西部投资有所改善。2016 年东部地区房地产开发投资完成额为 5.62万亿元，同比增 5.6%（前值 4.3%）；中部地区 2.33 亿元，增长 10.7%（前值 4.4%）；西部地区 2.31 万亿元，同比增 6.2%（前值 1.3%），明显可见中部地区增长明显。
1.2. 2016 地产新开工 16.7 亿方，2017 年预计下滑 9.6%

2016 年全国房屋新开工面积 16.69 亿平米，同比增幅增至 8.1%（前值-14.0%），其中住宅新开工面积 11.59 亿平方米，增长 8.7%（前值-14.6%），住宅新开工占全部新开工比例为 69%（前值 69%），占比与上年接近；

  2016 年全国房屋施工面积 75.9 亿平方米，同比增长 3.2%（前值 1.3%）；竣工面积 10.61 亿平米，同比增 6.1 %(前值为-6.9%)，增速大幅回升，增速持续略低于新开工，因此预计施工规模将继续保持大幅增长。
  1.3. 2017 年投资展望：预计投资额增 1.7%。
  地产投资增速的滑坡始于 2013 年 7 月，最低在 2015 年时降至仅有 1%。本轮周期下，可以看“销售—投资”的传导机制已经失灵，地产投资的热情与销售景气度相关性大幅削弱。2016年的开发投资增速之所以回稳在 7.5%，仍然主要是由基数效应、新开工反弹及土地购置成本大幅上涨共同推动的。
  2016 年房地产行业对 GDP 增长贡献率 7.8%，再次承担起经济引擎的角色，行业景气度快速下行是中国经济“无法承受之重”。1 月 20 日统计局新闻发言人盛来运司长在 2016 年国民经济运行情况发布会后表示：2016 年房地产行业对 GDP 增长贡献率是 7.8%，较 2015 年增加5.4 个百分点。另外地产投资占 2016 年固定资产投资的比重为 17.2%。房价关乎民生，因此调控不可避免带有一定政治性，但长期看房地产行业产业链长、对上下游的推动和拉动作用明显、对税收贡献大，同时也是中国最大的资产市场和最重要的信贷抵押品，行业景气度快速下行是中国经济“无法承受之重”，因此今年估计看不到政策继续大幅收紧的可能。
  重申年度策略的观点，由于投资有滞后效应，增速下滑没那么快，预计全年投资额将增 1.7%。
  投资额主要取决于新增土地购置费和工程费两个指标。土地购置费以支付口径统计，与实际成交额不同，预计有一半左右的成交会记入第二年的土地购置费，而 2016 年土地购置款的高增长主要发生在下半年，且今年施工面积增速持续下行，预计 2017 年增速将受益于基数效应。
我们通过拟合运算，发现投资额与即期的施工面积累计增速、即期的土地购置费累增速拟合度较高，因此我们预计全年投资额将增 1.7%。