粤港澳大湾区“三心分离”的特征对人口及房地产市场均产生了影响。这也就导致了其外溢需求对非核心城市的影响不同于长三角和京津冀。粤港澳大湾区内的城市体量均较大，且大多有自己的主导产业，因此其外溢需求驱动效应并不明显。广深港之外的非核心城市的房地产市场规模更多倚仗本地需求，这其中包括本地人的改善型需求和产业迁移而来的新本地人的置业需求。以两个城市作为对照，佛山因为同广州有明确的广佛同城规划，且在物理空间条件上已经具备。肇庆属于经济体量较大的城市，且与核心城市没有明确同城规划。因此佛山明显的受到外溢需求的推动，而肇庆则不表现出这一特征。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
佛山与肇庆基本都在2006年左右完成了第一阶段，佛山从2007到2015为第二阶段，受广佛同城持续推进，轨交线陆续开通的影响，2016年进入第三阶段，外溢需求推动佛山房地产市场爆发。肇庆由于与核心城市并无同城规划，因此一直依靠本地需求，其第二阶段自2006年以后一直持续。外溢需求影响小。房地产销售金额的差异，也是两市经济差异的反应。根据历史数据，佛山的GDP基本是肇庆的4-5倍。
对广州和深圳的卫星城房地产市场规模进行估计，深圳和广州远期潜在规模分别3939亿元和2235亿元，近期预估规模3086亿元和1090亿元。。
深圳和广州的卫星城都有各自的核心产有以支撑当地房地产市场的长期健康发展。佛山有饮料产业和发达的加工制造业。惠州以数码电子产业和石化炼油见长。东莞的先进制造业和高技术制造业分别占规模以上工业增加值的48.5%和38%。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
图：广佛同城促使佛山进入第三阶段
图：肇庆目前仍处于第二阶段
对广州和深圳的卫星城房地产市场规模进行估计，深圳和广州远期潜在规模分别3939亿元和2235亿元，近期预估规模3086亿元和1090亿元。。
图：环深圳卫星城房地产市场规模估计
图：环广州卫星城房地产市场规模估计
图：广州和深圳卫星城主导产业
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZTT）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
