京津冀城市群内除却京津，缺乏核心二级城市，那些从北京溢出的产业与人口无处安放，他们无法远离。注定了到北京的距离是决定房地产市场的主要因素。京津冀城市群内，以廊坊固安和保定涿州为例。这两个城市的经济发展水平接近，最大的区别在于距北京的距离。固安距北京约50公里，涿州距北京约80公里。囿于数据的可得性，选取2008-2015年的数据分析。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
从2008-2015年的房地产状况来看，固安的房地产销售金额增长明显快于涿州，目前销售规模已接近涿州的两倍。由此可见，距离因素对环北京卫星城的影响是非常显著的。从发展阶段来看，固安和涿州的城镇化率仍低于全国平均水平，目前仍处于第一阶段，本地人的首套房刚需尚未完全满足，未来本地人的改善型需求仍需得到满足。不过区别于长三角的卫星城，固安本地居民富裕程度较低，外溢性需求的进入可能会推高房价，本地人购房困难。外溢需求可能提前成为主导性需求。
对京津冀城市群内环北京卫星城房地产市场规模进行估计，远期潜在规模3135亿元，近期预估规模1244亿元。
北京的卫星城产业基础较差，主导产业相对不明晰，但各城都积极做好承接北京溢出产业发展自身主导产业的准备。长期看，主导产业的形成和发展将对房地产市场的发展产生促进和支撑的作业。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
图：固安加速进入第三阶段
图：涿州距北京远于固安，仍处第二阶段
图：京津冀城市群内，到北京的距离对房地产市场规模影响明显
图：北京卫星城房地产市场规模估计
北京的卫星城产业基础较差，主导产业相对不明晰，但各城都积极做好承接北京溢出产业发展自身主导产业的准备。长期看，主导产业的形成和发展将对房地产市场的发展产生促进和支撑的作业。
图：部分北京卫星城规划主导产业
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