小周期下库存与开发商资金链是“量升价涨”的约束条件

导读：小周期下库存与开发商资金链是“量升价涨”的约束条件 。开发商资金链情况是房价走势的重要约束条件。

       参考《2016-2022年中国商业地产市场竞争调研及十三五投资策略研究报告》
       开发商资金链情况是房价走势的重要约束条件。我们测算了 2002 年以来的投资完成额/资金来源，一般认为该指标大于 80%就是处于较紧张状态。可以看出，最大的三个年份2002、08、14 年正是房价下跌的三个年头。

       开发商资金链紧张可能有两个原因，第一前期开发力度较大，而销售没有跟上，第二资金链有断裂危险，急需现金回笼。此两点均会促使一手房房价下跌。

       库存是在上期库存的基础上新增供给和销售的差额。库存短期来看是一段时期内的新开工面积和销售面积的差额，长期来看是土地购置面积和累计销售的差额。

       由于存在无效供给的情况，我们假设 5 年内新开工的面积都属于有效供给。用过去 12至 72 个月的新开工面积减去前 60 个月的销售面积来计算滚动新增库存，可以看出，供需在 2010 年之前基本平衡。在 2010 年之后一路走高至 2015 年末达到最高点。目前已经恢复到 2013 年的水平。而价格增速和库存是呈镜像走势。

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