改善性需求带动销量 看好三四线房地产在2017年的表现

        参考《2017-2022年中国房地产开发投资产业发展态势及十三五运行态势预测报告》
        由于优质教育资源的稀缺性，学区房的需求一直保持在高位。以上海为例，学区房的溢价率长期稳定在 1 倍左右。

        我们看好三四线城市改善性需求，建议重点关注对人口具有吸引力的城市，如受益于高铁开通被纳入国家交通网络的城市，本地经济较为景气拥有支柱产业的城市。

        1)三四线城市土地供应逐年减少，配合宽松政策，目前销售回暖，住宅库存去化效果良好。

        2)本地房企大洗牌，更多一线正规开发商进入当地市场，他们具备炒热房地产市场的动机与能力，现在是三四线城市从当地龙头企业垄断向市场化竞争转型的关键时期。此外，由奢入俭难，全国龙头房企带来高品质的住宅体验，这是一个从“筒子楼”到“精品住宅”的不可逆的过程，改善型住宅需求迅速上升。

        3)推荐关注接入高铁网络的三四线城市，高铁开通促进人口迁移，后续地铁线路网的形成(二纵二横)将会逐渐带动地铁站点附近的房价。国家加大对三四线城市的基建投入，高铁周边的城市住宅均价将迅速拉高，增加房地产市场的活跃度。高铁对城市生活的改变。全省的人集中到城市来买房，令商业、人员的流通提高，是一个聚集人口的过程，城轨有助于三四线人口的迁移，利好房地产。

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