释放自住和改善性住房需求 中国房贷政策调整释放三大信号

导读：释放自住和改善性住房需求 中国房贷政策调整释放三大信号。我们将房地产的需求分为居住（自住和改善）与投资需求。

         参考《2017-2022年中国房贷市场产销调研及十三五投资决策分析报告》
        我们将房地产的需求分为居住（自住和改善）与投资需求。居住需求释放的信号主要来自于新增家庭数量与购买力水平的提升，进一步的，新增家庭数量增加的信号可以分解为城镇化进程、新增人口、家庭小型化这三个做来源，而购买力水平提高的信号主要体现在人均可支配收入上升与贷款利率水平下降。投资需求主要由租金回报率、流动性以及基准利率三个方面的因素带动，因此其变化亦由这三个指标做信号参考。

        租金回报率反映了投资者在资产投资性需求方面的风险溢价。国际上一般认为租金回报率在 4%-6%范围内具有正常住宅投资价值，而上海、北京 2016 年的租金回报率降至 2%以下，远低于正常范围区间。我们认为这反映了目前中国一线城市的房地产购买者一方面期待资产价格升值来实现收益，而非通过中长线的租金回报来实现收益，另一方面一线城市房价中包含的公共服务溢价程度较高，导致租金回报率的分母相对较大。

        贷款利率水平持续下行，超八成银行首套房贷款有折扣。贷款利率水平自 2011 年 7月起持续下行，5 年以上中长期贷款利率从 7.05%下降到目前的 4.9%，5 年以上的个人住房公积金贷款利率从 4.9%下降到 3.25%。银行方面给与首套房的贷款优惠力度不断增加，根据融 360 数据，2015 年 7 月共有 50.85%的银行提供首套房贷款优惠，这一数字在 2016年 7 月上升至 86.06%；全国首套房平均利率从 2015 年 7 月的 5.18%下降到 2016 年 7月的 4.44%，在银行贷款竞争愈发激烈的背景下，加大房贷利率折扣成为一种趋势。不过受政策影响，2017 年房贷利率有阶段性回升趋势，目前一线城市中已无九折以下的按揭利率贷款。

        银行端资产配置青睐个人购房按揭贷款，配置比重不断提升。个人购房贷款占金融机构总贷款余额比值自 2012 年 6 月的 12.6%不断上升至 2016 年 12 月的 18%，个人购房贷款余额同比涨幅达 35%，接近 2010 年四万亿刺激后的信贷水平。同样的，受政策影响，17 年银行收紧了按揭贷款的发放，投资性需求通过金融层面的调控受到压制。

        从边际角度看，2016 年 Q2 新增个人购房贷款/新增社会融资规模的杠杆率达到 43%，近乎一半的新增资金进入了楼市。目前该边际比值已回落至 28%，但仍高于 15 年的平均水平 18%，商品房的投资属性凸显。

        利率下行与房价上涨相生相伴，从利率拐头向下到房价涨幅触顶大约持续一年半的时间。利率下行通过增加居民购买力与增加货币流动性两个路径带来销量的提升，从而促进房价上涨。1）2008 年 9 月至 12 月，央行一共进行了 4 次降准，6 次降息。中长期贷款率自 7.83%下降至 5.94%，2009 年 7 月起房价同比涨幅由负转正，于 2010 年 4 月触顶，最高涨幅为 15.4%。2）2012 年 6 月、7 月，中长期贷款利率连下两级台阶，从 7.05%下降到 6.55%，同期房价跌幅收窄，由 2012 年 6 月底部-1.3%回升至 2013 年 12 月的高点9.2%。3）2015 年 3 月至 10 月央行实行了多次降息降准，中长期贷款利率由 6.15%骤降至 4.9%，此次政策对房价的拉升效应十分明显，是引发 2016 年全国房价普涨行情的驱动因素。2015 年 4 月房价同比涨幅-6.3%，此后一路上升至 2016 年 12 月 10.5%。

        从历史经验来看，M2 领先房价 6-12 个月，从某种意义上说，M2 推高房价，但是房地产成交活跃又创造出货币。M2 增速高带来了较高的流动性与资产配置需求，在投资性需求下大量的资金涌入房地产行业，进一步助推了房价的上涨。

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