小周期下的销量：政策预期带来超额收益

导读：小周期下的销量：政策预期带来超额收益 。  2010 年前，利好政策的出台是超额收益的一个主要信号，但是随着市场对该机制的不断熟悉，信号本身也在前置，对利好政策的预期开始成为超额收益的信号。

       参考《2017-2022年中国房地产开发投资产业发展态势及十三五运行态势预测报告》
      2010 年前，利好政策的出台是超额收益的一个主要信号，但是随着市场对该机制的不断熟悉，信号本身也在前置，对利好政策的预期开始成为超额收益的信号。从 2008 年至今，我们一共经历了三轮政策调控。每一轮调控政策的出台都会导致销售面积和住宅价格有一个明显的收缩。同时，价格增速基本跟销售面积增速同向波动，并趋于同步。

      而小周期开启的标志也是利好政策的出台。一般来说，一旦政策释放出宽松的信号，地产股的估值上调会非常迅速，提前反映基本面的改善，地产股的超额收益整体放大。在所有政策之中，影响最大的是首付比例调整的政策，我们筛选出了每轮小周期开始之前的政策，发现首付比例的调整往往预示着销售面积的新拐点。

      而为什么每一轮利好政策的出台都能带来基本面改善和业绩的证实呢？背后的根本原因在于需求。我国房地产市场依然有着旺盛的需求，而利好政策的出台加快了需求转化为房企销售业绩的速度。在这个大的前提不变的情况下，我们认为，每一轮利好政策出台的预期都能带来地产股的超额收益。而在政策出台之后，超额收益逐渐缩窄。

      2008 年 10 月 12 日房地产系列新政出台前后，地产板块收益明显。

      2012 年 2 月以来，没有出台国家级的利好政策，但是地方各市纷纷对调控政策进行了微调，时间跨度较长，而持续向好的销售业绩也带动了地产板块超额收益的持续实现。

      2015 年 330 新政，而地产股已经开始提前跑赢大盘。

      2016 年 2 月 2 日继续出台宽松政策以去库存，地产在新政出台前后还是能跑赢大盘。

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