影响房价的因素有哪些

导读：影响房价的因素有哪些 。 在大周期下，城镇化率和人口增长率决定了销量，而销量的变化带动了房价的走势。

        参考《2017-2022年中国房地产开发投资产业发展态势及十三五运行态势预测报告》
       在大周期下，城镇化率和人口增长率决定了销量，而销量的变化带动了房价的走势。以日本为例，1955 年日本城镇化率为 56%，同期人口增长率为 1.6%，高于我国 2015 年时期 0.5%的人口增长率。1975 年日本城镇化率达到 76%，1980 年迎来人口拐点，人口增长率下滑至 1%以下，并长期徘徊在底部。从土地价格来看，在日本城镇化率达到 75%以前，土地的价格涨幅一直为正（十年平均涨幅 18%），伴随着城镇化接近尾声与人口拐点的到来，1975 年土地价格首次出现下跌，此后涨幅较小，从 1992 年开始，陷入了负增长的泥潭。

       美国历时 50 年完成了从城镇化率 56%向 78%过渡，期间保持了人口 1%以上的增速，房价涨幅稳定在 5%-10%的区间。1940 年美国城镇化率为 56.5%，同期人口增长率为 0.8%，与我国目前情况相类似，1990 年美国城镇化率达到 78%，人口增长率稳定在 1%左右，2000年起，人口增速降至 1%以下，年均房价涨幅约 4%。

       我国销售领先房价大约半年左右的时间，滚动新增库存与房价走势呈镜像反比。所谓量升价涨，这一规律在过去十几年的市场发展中始终不变。为了测算销售与房价之间的时间间隔，我们引入了库存指标，希望从供求两端更好地判断房价的走势。由于存在无效供给的情况，我们假设 5 年内新开工的面积都属于有效供给。我们采用过去 2-6 年的新开工面积减去过去 1-5 年的销售面积作为边际新增库存，发现这一指标与房价同比增速呈镜像反比走势。可以认为，当边际库存较低时，房价有上涨的支撑力，而当销售下行，房价增速拐头后，边际库存相应开始上升。

       从美国、日本和英国的历史发现，人口结构变化也是影响销量，进而带动房价变化的的重要因素。我们发现主要购房人群的人口增速与房价走势密切相关，而中国 20-49 岁适龄人群的人口增速在 2011 年迎来拐点，

       中国的人口拐点于 2011 年提前到来，20-49 岁人口增速在 2012 年陷入负增长。我们认为随着城镇化率逐渐接近 75%，在以十年为单位的大周期下，房地产销量与价格再次出现大幅上升的概率不大，未来地产股的超额收益主要来自于小周期下销量波动的影响。

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