导读：地产股反映的地产行业实体的发展趋势，所以我们认为销量同时也是地产股的核心驱动力。
参考《2017-2022年中国房地产开发投资产业发展态势及十三五运行态势预测报告》
我们认为地产股的主要驱动力是销量。销量的上升带动了地产股的上涨与超额收益的实现。由于房地产开发商在市场中扮演的是供给方的角色，在目前的市场上供给相对充分且容易实现（全国范围而言土地供应充分，房屋建造的行业壁垒较低），因此房地产行业关键驱动因素是需求，需求带动了整个行业的快速发展。从数字上来看，销量是体现市场需求的风向标。一般认为，地产股反映的地产行业实体的发展趋势，所以我们认为销量同时也是地产股的核心驱动力。
我们将商品住宅销售面积增速视作销量的具体表现指标，发现销售面积增速与地产股的超额收益确实存在密切关系。2009 年以前，销售面积增速领先地产股超额收益，这说明，当销售行情起来后，地产行业整体业绩向好，地产股也随之上涨跑赢市场。而 2009年后，地产股的超额收益时常表现为领先销售面积增速，对此我们认为是由于政策调控所致。2009 年后政策调控是影响销量的最重要因素，而市场容易在政策正式出台前提早形成预期，反映在股价上就是超额收益前置于销售情况。预测政策调控是一个过大且复杂的话题，我们在本文中不对此做出展开。
本文中，我们将美国、日本作为参考对象，试图说明我们以中国数据为样本所找到的规律是具有普遍性与必然性的。同时也希望可以借鉴海外的发展经验，预测中国地产行业未来的发展趋势，提出可供参考的投资建议。
美国与日本在历史上同样出现了销售领先地产股超额收益的规律。不过，进入 21 世纪后，美国地产股的超额收益领先于销售。我们认为原因可能有两点，一是美国的买方市场趋于稳定，适龄购房人口成为了影响销量的主要因素，而这一指标是可以提前观测到的；二是美国地产的商业模式发生了改变，从开发商模式切换至地产金融化与服务业化，龙头公司的主营业务转变为以房地产信托与持有型物业为主，这使得行业的驱动力有所变化。对于美国模式的探讨我们将在下一篇报告中详述。】
从另一方面，销量与地产股估值走势息息相关。在长周期下，销的增长空间决定了地产股估值中枢的走势。随着城镇化的进程推进，市场需求逐渐走向饱和，伴随着未来销售潜力的下降，地产股估值中枢从高位逐渐下移到底部。在短期内，销售面积增速决定了地产股估值短期波动的方向。从中国、美国、日本的销售面积增速与地产股行业估值的走势可以看到，两者的波动几乎一致。
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
