| 分类标准 |
分类 |
简介 |
| 资本来源 |
国有资本 |
国有房地产开发企业、国有投融资企业通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源，一些地方在租赁用地出让方面要求只允许国有企业参与 |
| 社会资本 |
民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务 |
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| 股东背景 |
开发商 |
开发商通过拿地、利用自持存量物业、租赁外部房源的方式来发展长租公寓平台 |
| 经纪机构 |
经纪机构依托房地产服务企业例如二手中介企业或者一手中介企业背景建设长租平台 |
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| 酒店 |
城家、窝趣、缤润雅朵即为酒店背景长租公寓 |
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| 创业类企业 |
目前行业内数量最多的参与者，经营思路和方式较为灵活，例如蘑菇公寓与魔方公寓 |
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| 物业持有 |
轻资产 |
运营方不持有长租公寓产权，而是通过租赁协议租入场物业，再向普通租客出租 |
| 重资产 |
运营方持有长租公寓产权 |
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| 物业形态 |
集中式 |
公寓集中，房源为整栋物业，至少为整层物业 |
| 分散式 |
一般通过租赁普通居民的住房，加以改造装修后在向外出租 |
根据数据显示，2018年，我国长租公寓行业市场规模为306.3亿元，较上年同比增长60.1%；2019年，我国长租公寓行业市场规模为**亿元，较上年同比增长**%。
一、 优势分析
（1）长租公寓主要采用B2C模式运营，相较传统租赁行业的C2C模式，B2C模式对于企业而言更具有商业价值，对于企业品牌影响力的提高与产品把控度的掌控均优于传统模式，在租赁行业中也更适宜宣传推广。与传统租赁相比，长租公寓优势包括租金透明规范；无需中介手续费；装修品质高；由运营方负责日常保洁、家电维修；配套健身房、图书馆和俱乐部等公共服务设施。
| 类别 |
传统租赁 |
长租公寓 |
| 租金透明规范度 |
一般 |
规范 |
| 中介手续费 |
有 |
无 |
| 装修品质 |
参差不齐 |
标准化并高水平 |
| 日常保洁 |
无 |
合作的清洁供应商负责 |
| 家电维修 |
自行解决，费用需协商 |
运营方负责 |
| 配套 |
无 |
健身房、图书馆和俱乐部等公共服务设施 |
（2）现阶段，集中式公寓占据长租公寓行业市场主导地位。相较分散式模式，集中式模式的盈利优势更为明显，规模化运营帮助企业降低前期投入成本与管理成本。
| 类别 |
集中式 |
分散式 |
| 物业特征 |
一般获取整栋物业 |
各物业片区零散房源 |
| 物业获取方式 |
采取收购、包租与开发商合作等 |
从个人手中租入分散的房源，租约一般采用较长期限 |
| 装修成本 |
一次性整体装修投入，规模化降低单位成本 |
分散装修，较难压低单位装修成本 |
| 管理成本 |
整栋管理，人力、系统等投入较有效 |
分散管理，管理系统投入要求高，且需要配置更多人力 |
| 租金议价能力 |
整栋包租，有利于打造社区体验，能收取相对周边地区更高的溢价 |
只能通过装修、服务等获取租金溢价，溢价相对受限 |
| 盈利特点 |
前期一次性投入大，后期回报利润更丰厚 |
前期投入大，回收较快，可通过回收的租金进行再投入 |
社区效应也是集中式公寓的一大特色，租客群体聚集，社区氛围好，易于吸引年轻租客。集中式公寓品牌化运营、打造高端社区等特点对吸引目标租客群体起到重要作用，凭借以上优势因素，长租公寓租客愿意支付较高的租金，企业项目回报率得到提高。
（3）长租公寓招租渠道多样，包括自有渠道、第三方预订平台、公寓租赁中介公司或知名大平台等。自有渠道：公寓的运营方运用自身资源，接受直接预订和租赁，包括线上网站、APP等平台预订以及线下销售拓展；第三方预订平台：开放有长租公寓预定租赁的网站、公众号；公寓租赁中介公司或知名大平台：与公寓租赁中介公司或知名大平台签订租赁合作协议，获得客源。同时，在移动互联网浪潮下，长租公寓平台一大趋势是积极拥抱移动互联，线上应用加大创新研发，应用自有APP作为整个租房流程和租客入口。
二、 劣势分析
（1）行业成本高昂：长租公寓以重装改造能力、提升居住体验、品牌溢价力和服务水平与传统的二房东模式区分开，并赋予社交功能，因此除了房源获取成本，运营商往往还要付出装修、管理、营销、人力等诸多开支，长租公寓企业仍然面临着不小的成本压力。诸多因素共同作用下，我国长租公寓企业的租金回报率要显著低于美国等发达国家水平，企业的盈利空间十分有限。
（2）企业运营能力亟待提升：作为长租公寓核心竞争力的指标之一，空置率与出租率可反映企业自身的运营能力及发展质量。根据数据显示，2018年一线城市品牌公寓运营商中，虽然优秀企业空置率在15%以下，但部分企业最大空置率高达50%。如果空置率持续升高，出租率无法改善，公寓将难以实现盈利，房屋空置等问题凸显企业运营能力的重要性。
（3）行业暴雷不断：P2P密集爆雷潮过后，长租公寓成为出现“爆雷”频率最高的行业。如2020年8月27日，杭州长租公寓友客爆雷，有人刚交了2万多元房租，中介就拿钱跑路了；9月1日，上海寓意公寓疑似“暴雷”一案，被浦东经侦支队受理；10月10日，小鹰公寓被爆出资金链断裂，房东租客围堵要钱。市场暴雷不断导致长租公寓行业形象受损，不利于行业良性发展。
长租公寓之所以爆雷频频，主要原因包括不合理的商业模式和“租金贷”的高杠杆率。不合理的商业模式方面：友客、青客、小鹰找房……这些长租公寓都有一个共同的经营模式，那就是“高收低租”，长租公寓为了抢夺市场，以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客。因为这种模式不符合市场规律，注定会带来较大的风险。同时，这也属于不正当竞争的范畴
“租金贷”的高杠杆率方面：“租金贷”就是在公寓与租客签下租约时，还和金融机构合作，让租客签订了贷款合约。合同约定金融机构替租客提前支付了全年房租，之后租户每月交的房租其实就是交给金融机构还贷。
三、 机遇分析
（1）近些年，住房租赁鼓励性政策密集出台，涵盖了租赁住房供应、税收优惠、金融支持等多个维度，推动长租公寓行业发展。
租赁住房供应：如2018年5月，住建部在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中提出包括北京、天津等城市在内的16个一二线城市要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
税收优惠：如2017年5月，住建部在《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》中提出鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
金融支持：如2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部在《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中提出对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”；将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS)。
| 层面 |
颁布日期 |
政策名称 |
制定部门 |
主要内容及影响 |
| 供应层面 |
2015.01 |
《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 |
住房城乡建设部 |
建立多种渠道，发展租赁市场；建立住房租赁信息政府服务平台；积极培育经营住房租赁的机构；支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租 |
| 2016.03 |
《2016年国务院政府工作报告》 |
国务院 |
提出建立租购并举的住房制度 |
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| 2016.06 |
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 |
国务院办公厅 |
发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房；鼓励新建租赁住房，允许改建房屋用于租赁 |
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| 2016.12 |
《2017年中央经济工作会议公报》 |
中央经济工作会议 |
加快住房租赁市场立法，加快机构化，规模化租赁企业发展 |
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| 2017.07 |
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 |
九部委（住建部、发改委等） |
人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业；住建部会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务 |
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| 2017.08 |
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》 |
国土资源部， 住房城乡建设部 |
根据地方自愿，确定第一批在北京，上海，沈阳，南京，杭州，合肥，厦门，郑州，武汉，广州，佛山，肇庆，成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点 |
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| 2018.05 |
《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 |
住建部 |
包括北京、天津等城市在内的16个一二线城市要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上 |
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| 税收层面 |
2015.12 |
《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》 |
财政部 |
对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税；对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税；对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 |
| 2016.03 |
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 |
财政部 |
公寓所在的生活服务业也纳入营改增试点 |
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| 2016.06 |
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 |
国务院办公厅 |
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1-5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题 |
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| 2017.05 |
《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》 |
住建部 |
鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策 |
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| 金融支持层面 |
2015.01 |
《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 |
住房城乡建设部 |
积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点；支持从租赁市场筹集公共租赁房房源 |
| 2016.06 |
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 |
国务院办公厅 |
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持；支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点 |
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| 2017.07 |
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 |
九部委（住建部、发改委等） |
鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度；支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务；鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险 |
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| 2018.04 |
《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 |
中国证监会、住房城乡建设部 |
对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”； 将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS) |
（2）2014年至2018年，房地产价格在降息降准、公积金新政、下调首付比例等一系列政策的推动下快速上涨，各大城市房价纷纷达到新高，居民购房成为一大难题，而租赁模式相比于其他房屋获取方式而言，在居住成本上具有绝对优势，不需要支付买卖房屋时的高额首付，促使居民转向住房租赁市场。
根据数据显示，2018年，我国商品房（住宅）销售价格为8544.12元/平方米，较上年同比增长12.2%；2019年，我国商品房（住宅）销售价格为9287元/平方米，较上年同比增长8.7%。
（3）通过巨额的投入或寻求战略联盟，迅速占领市场是长租企业主要竞争策略。大部分企业在资金或资源方面有着深厚的背景，多个公寓品牌已经获得了多轮融资，有利于相关企业进一步扩张市场，推动行业市场规模进一步扩大。
| 企业 |
融资时间 |
融资金额 |
投资方 |
| 蛋壳公寓 |
2019年 |
5亿美元C轮融资 |
老虎环球基金、蚂蚁金服、春华资本、CMC资本、高榕资本等 |
| 优客逸家 |
2018年 |
40亿元C轮 |
深创投、经纬中国、海纳亚洲、群联资本等 |
| 青客公寓 |
2018年 |
数千万美元 |
摩根士丹利、凯欣资本 |
| 蘑菇公寓 |
2017年 |
3,000万美元C+轮 |
KTB Network、云锋基金、蚂蚁金服、IDG资本等 |
| 爱上租 |
2017年 |
3亿元B轮 |
顾家集团、远致富海、理想集团 |
| 魔方公寓 |
2016年 |
1,19亿美元C轮 |
华平投资、中航信托等 |
| You+公寓 |
2015年 |
3,000万美元B轮 |
时代地产 |
四、 威胁分析
（1）外部竞争威胁：传统租房市场租金价格低，在与其争夺客源时，租金价格较高的品牌长租公寓难免处于劣势。房屋租赁市场租金低，成本和收益水平失衡，盈利回报期长，企业若想在未来愈加激烈的集中式长租公寓行业中脱颖而出，不仅要注重服务质量的提升，也要考虑投资回报的问题。
（2）内部竞争威胁：当前，我国长租公寓品牌超过了1200家，在消费升级大背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓吸引了更多租房用户，整个行业进入快速发展和品牌化时期，市场竞争异常激烈，部分企业被淘汰出局。
欲了解更多内容，请参阅我们的行业分析报告：
《2021年中国长租公寓市场调研报告-市场运营现状与发展动向预测》
《2021年中国集中式长租公寓市场分析报告-市场深度分析与投资前景研究》
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