在国内房地产市场严调控和中资企业海外投资监管更加规范的背景下，对万达也造成了较大的负面影响，国际三家评级机构近期集中下调万达评级一个很重要的原因是对万达离岸流动性的担忧。惠誉认为虽然发改委批准了万达 15 亿的美元债发行额度，但是截止 2017 年末这笔额度到期，万达都未能发行这笔境外债券，万达需要申请延长配额的期限，而国家发改委再次批准的时间点存在不确定性，增加了万达的离岸流动性风险。万达境外筹资难度加剧，通过境外融资渠道获得资金的能力下降。公司离岸现金不足以覆盖境外债务，如果国内的钱也无法转出，国际评级机构认为其具有较高的违约风险。
国内房地产企业海外融资规模历次陡然增长背后的重要原因还是国内融资环境不容乐观，外部流动性迅速紧缩。
自去年 10 月份境内融资收紧以来，不少中资房企通过海外发债获得融资，企业通过境外发债扩大资金来源的同时，也使其面临着境外美元敞口风险。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
注：仅考虑中资企业境外发行的以美元计价的债券
2017 年 1 月，外汇储备降至 2.998 万亿美元，70 个月来首次跌破 3 万亿美元，在外汇储备流失的同时，人民币汇率也遭到贬值。央行、外管局对于资金出境监管愈发严格。
国内地产政策收紧叠加资金出境困难，使得企业境外美元敞口风险不断加大。
由于发行主体资产负债端币种的不匹配，发行离岸债券存在汇率波动的风险，同时在美国 “减税+加息”的环境下，国内房企境外债务尤其是美元债务成本也会随之上升，根据克而瑞统计 2017 年 1-11 月 108 家典型房企在境外发债的平均融资成本为 6.72%，较 2016 年全年增加了 1.34 个百分点，房企运营风险增加。
截止 2017 年 12 月中旬，中国恒大、佳兆业和碧桂园离岸存量债务较多，2018 年离岸债到期量大，其中中国恒大离岸债券存续规模达 153.24 亿美元，2018 年到期 30 亿美元。
境内融资收紧，海外融资为房企开了一扇窗，但是如果海外融资过度，在严控资本流出时，可能导致离岸现金来源与离岸债务支付义务不匹配。不仅如此，在“美国减税、美元加息” 的背景下，境外融资成本也有所抬升，房企融资压力进一步加剧。同时，在严监管下，企业筹措离岸资金困难，离岸融资渠道的可获得性下降，17 年房企美元债发行规模再创新高，后续境外融资的可持续性也值得关注。
图表：海外投资监管收紧
国内房地产企业海外融资规模历次陡然增长背后的重要原因还是国内融资环境不容乐观，外部流动性迅速紧缩。
自去年 10 月份境内融资收紧以来，不少中资房企通过海外发债获得融资，企业通过境外发债扩大资金来源的同时，也使其面临着境外美元敞口风险。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
图表：中资房企美元债发行金额（单位：亿元）
注：仅考虑中资企业境外发行的以美元计价的债券
2017 年 1 月，外汇储备降至 2.998 万亿美元，70 个月来首次跌破 3 万亿美元，在外汇储备流失的同时，人民币汇率也遭到贬值。央行、外管局对于资金出境监管愈发严格。
国内地产政策收紧叠加资金出境困难，使得企业境外美元敞口风险不断加大。
图表：官方储备资产:外汇储备（单位：亿美元）
图表：美元兑人民币中间价
截止 2017 年 12 月中旬，中国恒大、佳兆业和碧桂园离岸存量债务较多，2018 年离岸债到期量大，其中中国恒大离岸债券存续规模达 153.24 亿美元，2018 年到期 30 亿美元。
图表：中资房企海外发行金额（单位：亿美元）
图表：2018 年到期的中资房企离岸债规模（单位：亿美元）
境内融资收紧，海外融资为房企开了一扇窗，但是如果海外融资过度，在严控资本流出时，可能导致离岸现金来源与离岸债务支付义务不匹配。不仅如此，在“美国减税、美元加息” 的背景下，境外融资成本也有所抬升，房企融资压力进一步加剧。同时，在严监管下，企业筹措离岸资金困难，离岸融资渠道的可获得性下降，17 年房企美元债发行规模再创新高，后续境外融资的可持续性也值得关注。
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