我国房价爆发时间周期与房企营收增速时期分析

       导读：我们认为房价上涨短期主要受限购政策和贷款利率的影响，限购政策趋紧房价滞涨，限购政策放松或时效性过久房价上涨；贷款利率上行或时效性过久房价滞涨，贷款利率下行房价上涨。

参考《2017-2022年中国房地产电子商务市场运营现状及十三五市场竞争态势报告》

       我们认为房价上涨短期主要受限购政策和贷款利率的影响，限购政策趋紧房价滞涨，限购政策放松或时效性过久房价上涨；贷款利率上行或时效性过久房价滞涨，贷款利率下行房价上涨。本轮限购政策于 2016 年 9 月 30 日由各地政府推出，涉及 20 多个城市，以限购、限贷、限价为主，部分城市加码原先的限购、限贷政策，首先从行政级别上看已经低于中央级别，但符合当前结构化管理的大方针，也正因为属于结构性地方调整，结合 GDP 增速红线、地方政府财政支出与收入分析，我们认为管控时间并不会过长，预计在明年 3 季度后期将开始逐步松绑。贷款利率方面，从 2015 年 10月开始中长期贷款利率已经下降至 4.9%，2015 年 8 月开始住房公积金贷款利率下降至3.25%，分别保持了 15 个月和 17 个月，而以往贷款利率最长未变动周期为 28 个月，并且对房价的抑制能力有递减的趋势，预计 2017 年 8 月左右将会迎来房价上涨的新周期。

       对于房企营收来说，2016 年前三季度增速明显且基数较大，并且 2017 年将受政策调控的影响，2017 年前三季度房企营收增速将有所下降，四季度将有所好转，预计房企业绩大幅提高将在 2017 年第四季度和 2018 年上半年。

       长期上看，一线城市的稀缺性和优质二线城市的吸引力是房价上涨的关键因素，并且以经济圈的形式逐步覆盖临近的三四线城市，但是我们依然认为三四线库存和城市发展潜力较小的问题依旧是制约三四线城市上涨的主要原因，并且在房价下跌周期时，最容易受到损失。

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