导读：重庆市房地产市场的最大压力来自于天量供应，因此如果期待未来市场结构出现变化，必须关注未来供给结构的转变，但从目前而言，我们也确实发现几个因素正在发生细微的调整。
参考《2011-2015年中国重庆房地产行业市场全景调研及投资价值评估研究报告》
需要关注的契机一：未来土地供应有所变化？
重庆市房地产市场的最大压力来自于天量供应，因此如果期待未来市场结构出现变化，必须关注未来供给结构的转变，但从目前而言，我们也确实发现几个因素正在发生细微的调整：
1、供给增速预计将有所放缓。
今年 2 月重庆市政府正式出台《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》，方案中明确指出重庆市未来要加大土地供应调控力度，两年内土地供应规模逐年减少 10%，商品房新开工面积增速控制在 3%以内，去除房地产库存 100 万平方米等多项要求。我们梳理了重庆市场历年以来土地成交和供应的变化情况，假设未来重庆的土地需求不会发生较大改变，按照未来两年内土地供应规模逐年减少 10%的规划，重庆市场从 18 年开始即将结束土地市场长期供大于求的不平衡格局。
2、土地收储规模正在调整。
2016 年 2 月财政部、国土部、央行及银监会联合发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，要求各地方政府对现有土地储备机构进行全面清理，进一步规划土储行为及土储规模，随后重庆市相应出台了相应政策，将土储机构数量从 72 个缩减为 41 个，八大投的土地储备职能逐渐被剥离，仅地产集团可代为执行市土地储备中心职能，在一定程度将有效缩减重庆收储规模，进而改善重庆区域内土地供求关系。
3、房企加速整合。
随着房地产行盈利趋势的不断下滑，众多中小房企借助本轮回暖的窗口期加速去化，退出行业，叠加当前企业资金端管控的持续加强，未来随着房地产市场集中度的不断提升，行业将面临中小房企加速退出的局面。从 2014 年开始重庆区域房地产开发企业就已有逐步退出的趋势，当前重庆区域内 3100 家房企中，95%的房地产开发、建设和销售都集中在前 500 家公司，随着剩余房企的逐步退出，重庆市场无序竞争的格局有望缓解，同时本地住房市场的供求关系也有望随着供给主体的压缩得到改善。
需要关注的契机二：经济转型带来的人口迁移加速？
从重庆的人口结构而言，依靠自身力量很难改变，只有通过产业转型来实现人口导入，从而推动房地产市场需求的回升。
1997 年重庆直辖初期，汽车、摩托车，化工以及冶金为当地三大支柱产业，三大产业占全市工业的占比分别为 28.2%、13.2%及 9.3%。随着改革力度和政策导向的变化，重庆市产业结构在发生了重大转变，第三产业成为重庆市经济增长的新动力，工业结构也在向高新产业转型。通过优化产业结构，快速发展战略性新兴产业，扩大有效需求，逐步解决先进制造业和现代服务业比重偏低的问题，重庆市在发展先进制造业方面已经初见成效，形成了以电子信息汽车两大产业为主导的现代工业体系。
电子信息领域，重庆已构建起由品牌商、代工企业、零部件企业组成的“5+6+800”全球最大电脑产业集群；汽车领域，重庆形成了“1+10+1000”的汽车产业集群，成为全国最大汽车生产基地。截止 2016 年底，重庆不仅成为了中国最大的汽车整车生产基地，同时也是全球 50%笔记本电脑的生产基地；过去五年，重庆电子产业全行业产值从 500 亿元增加到 5700 亿元，增长了 11 倍，汽车产业则增长了 4 倍。
2015 年重庆工业总产值突破2 万亿大关，达到 2.45 万亿元。其中，电子和汽车两大产业对工业增长贡献率达到 45%。电子信息和汽车等高附加值主导产业能够提供大量极具竞争力的工作岗位，而这些岗位具有年轻人更多、学历层次更高、消费能力更强等特点，有利于进一步增强城市竞争力，促进重庆在西部形成人口长期均衡发展格局。
从产业布局进行分析，重庆的的支撑产业包括汽车摩托车制造业、材料工业、装备制造业以及轻纺劳动密集型产业等，互联网业、新能源、金融等第二、第三产业的占比有限，但重庆第三产业的占比排名目前为全国排名第 12 名并逐步提高之中，虽然现有的产业对人口的吸附能力有限，但产业升级以及第二、第三产业占比的不断提高有助于促进重庆当地房地产市场的发展。同时，重庆是唯一一个内陆直辖市，改革开放后很多年一直是劳动力输出地，城镇化进程相对滞后于沿海地区。随着经济结构转型，越来越多产业回迁内地，重庆的优惠政策有助于吸引外出务工人员带着技术和产业回流，形成独特的“后发优势”。
需要关注的契机三：政策红利正在逐步释放
除了产业的支撑，我们也看到过去几年重庆受益于全国区域红利的释放，包括“一带一路”、“中新合作”以及全国高速铁路网的规划，都有助于对重庆市产业和人口的导入，推动房地产市场供需结构的变化。
一带一路：重庆处于丝绸之路经济带、中国—中南半岛经济走廊于长江经济带“Y”字形大通道的联结点上，具有承东启西、连接南北的独特区位优势。重庆在“一带一路”中的战略定位为建成西部开发开放的重要支撑，包括西部开放平台、重要产业基地、西部中心枢纽以及西部金融高地，未来重庆依托区位优势，有希望积极规划争取一批互联互通的重大项目，发挥重庆西部中心枢纽的作用，从通道、市场、产业等角度融入一带一路。
中新合作：2015 年 10 月，中国和新加坡签署了第三个政府间合作项目，而重庆为该政府间合作项目的运营中心，该项目聚焦“现代互联互通和服务经济”，有助于促进重庆的现代金融业、现代物流业、交通和通信产业、国际贸易的发展，政策红利有助于促进重庆本地经济，进一步推动房地产市场的发展。
高铁规划：2016 年 7 月，国家发改委对外发布《中长期铁路网规划》，重庆位于“八纵八横高速铁路网”中的“三纵二横”交汇处，共有七条高铁被纳入规划，重庆被定位为全国综合性铁路枢纽。未来重庆将形成至成都、昆明、长沙等 7 条高铁线路，境内铁路总里程达到 4180 公里，建立起与京津冀地区、长三角地区、珠三角地区等国内主要城市群的快捷联系，突破流通道瓶颈。重庆的高铁枢纽中心地位有助于加速重庆产业升级和极化布局，并提升城市土地价值，房地产成长空间进一步扩大。
资料来源：公开资料，报告网整理，转载请注明出处（ww）。
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
