2016年前10月中国房地产市场现状及房地产开发投资额情况分析

 导读： 2016年前10月中国房地产市场现状及房地产开发投资额情况分析。10 月单月销售面积和销售额分别同比增长 26.4%和 40.1%，增幅较 9 月均有所 收窄，调控政策下投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落，调控 效应初显。

相关行业报告《2016-2022年中国房地产中介市场竞争态势及十三五发展机会分析报告》 

　　2016 年 1-10 月全国商品房销售面积为 12.03 亿平方米，同比上升 26.8%；销售 额为 91,482 亿元，同比上升 41.2%；销售均价为 7,602 元/平米，同比上升 11.3%。 10 月单月销售面积和销售额分别同比增长 26.4%和 40.1%，增幅较 9 月均有所 收窄，调控政策下投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落，调控 效应初显。根据数据统计，11 月楼市成交进一步降温，主要受到调控政 策带动的观望情绪和高基数的影响，预计后续调控政策效应将持续放大。

　　2016 年 1-10 月，全国房地产开发投资额同比增长 6.6%，较 1-9 月扩大 0.8 个百 分点；商品房新开工面积同比上升 8.1%，较 1-9 月扩大 1.3 个百分点；施工面 积同比上升 3.3%，增速较 1-9 月持平；土地购臵面积同比下降 5.5%。10 月单 月新开工面积和投资增速分别大幅上升至 20%和 13%，后者创出年内新高，而 施工面积增速也由负转正。随着库存去化月数持续走低，四季度投资增速企 稳回升趋势明显，托底年内中国经济。

　　2016 年 10 月份 100 个大中城市住宅销售价格为 12,825 元/平米，环比上升 1.65%，较上月回落 1.18 个百分点，同比上升 18.21%， 较上月扩大 1.57 个百分点。按中位数计算，全国 100 个城市住宅价格中位数为 7,306 元/平方米，环比上涨 2.20%，同比上涨 2.67%，百城中多数城市房价走势 较为平稳。从价格来看，10 月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减 少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。

　　随着 2016 年 10 月国庆假期一、二线城市密集出台限购限贷政策，本轮楼市调 控窗口正式开启，前期热门楼市销售回落幅度较大，但房价尚未出现明显调 整；11 月以来，杭州、武汉、上海等相继在原先的调控政策基础上加码，显 示此次政府调控的力度和决心之大，未来楼市在高基数和行政调控的背景 下，预计商品房销售将出现较大幅度降温，楼市进入调整周期不可避免。 

　　由于国内人口红利消失、城镇化速度的趋缓以及人均居住面积提升空 间的缩小等因素，我国未来 10-20 年中增量住宅需求有限。根据人口结构测算， 我国 25-49 岁购房适龄人口在 2015 年达到峰值，并从 2018 年开始急速下降。其中，25-29 岁的适龄结婚人口在未来 5 至 10 年将呈现断崖式的下滑：2020 年 （2015 年 20-24 岁）的适龄结婚人口相较 2015 年（2015 年 25-29 岁）降幅达到 22%，2025 年（2015 年 15-19 岁）的适龄结婚人口相较 2020 年（2015 年 20-24 岁）降幅达到 25%，下一轮地产周期的新房需求总量将显著小于此轮周期，以 此类推，预计此轮地产周期的经历内生性调整的幅度或超过往年。

　　从海外经验来看，适龄购房人口的增速与新房销售增速具有较强的相关性：日 本适龄购房人口增速在 2000年左右达到顶峰后，2000-2005年和 2005-2010年间的 新房签约数量连续下降；美国适龄人口增速与新建住房销售增速双双在1982-1983 年间达到顶峰，住房销售增速达到 50%的高点后步入平稳的调整期，而在此后的 30年间每轮楼市周期中，住房销售同比增速的高点也基本在 10%左右。

　　伴随着此轮楼市的暴涨，国内居民的杠杆率水平激增：2016 年前 10 月，金融 机构新增人民币贷款中居民户中长期贷款额为 4.7 万亿元，占同期金融机构新 增人民币贷款的 43.4%，同比提升 17.3 个百分点，显示居民购房贷款率水平正 迅速攀升。但目前国内居民购房杠杆率仍处合理水平，后期系统性 金融风险爆发的可能性较小，居民部门仍有加杠杆的空间。

　　从增量信贷来看，截至 2016 年 9 月，国内主要金融机构新增个人购房贷款额 为 3.75 万亿元，同比增长 95%，占全国房地产销售总额 47%。但假设二手房交易量占比总销量的 30%-40%，则 2016 年前三季度居民新增按揭贷款占房 地产总销售比重约 30%，新增杠杆率仍处可控范围。 从存量信贷来看，截至 2016 年 9 月，国内主要金融机构个人购房贷款余额为 17.9 万亿元，根据社科院统计的国家资产负债表，保守估计目前城市居民部门 房地产资产规模超过 130 万亿（2014 年为 114 万亿），按揭贷款余额占比仅不 到 15%，因此国内住房市场整体的杠杆率仍处于相对较低的水平。

　　虽然楼市杠杆率可控，但由于此轮房价的暴涨，反映购房支付能力的房价收 入比指标也在迅速攀升。根据统计显示，全国 45 城房价收入比 均值为 10.1，一线城市和东部沿海城市，明显整体高于内陆其他城市，深圳、 上海、三亚、北京、厦门分列前五位，房价收入比均超过 15，其中深圳高达 36，远超全球平均房价收入比 6-7 的均值。

　　截至 2016 年 10 月，全国商品房待售面积为 6.95 亿平米，已连续 8 个月环比下 降，库存去化效果初显；但待售面积同比仍然增长 1.3%，即经历2016年楼市火 爆后，目前的库存水平仅回到了 2015 年 11 月水平；若考虑到加快的销售去化 速度，全国可售面积 12 个月移动平均去化月数也仅回到了 2014 年 9 月水平， 即此轮地产周期的起涨点，整体库存仍居历史高位。

　　从土地口径来看，截至 2016 年 10 月，全国商品房待开发土地面积为 3.43 亿平 米，同比下降 2.7%；1-10 月，全国累计购臵土地面积为 1.69 亿平米，同比下 降 5.5%。虽然 2016 年相较 2015 年土地购臵面积同比 32%的降幅有所回暖，但 全国范围内的土地市场成交水平仍较火热楼市的表现有较大差距，主要由于 三四线的高库存问题仍制约开发商的拿地热情。未来随着楼市销售的降温，全国土地成交活跃度或再度承压。 

　　从结构来看，跟踪的 40 个城市土地市场情况显示，2016 年 1-10 月 40 个重 要城市供应土地规划建筑面积同比下降 7.8%，成交土地规划建筑面积同比下 降 10.7%，其中一线城市分别同比下降 29%和 32%，供应大幅收缩而需求火热 导致地王频现，政府无奈采取暂停供给的方式进行调控，与三四线城市形成 鲜明对比，若2017年一二线供地持续收缩，地市或与楼市同样经历寒冬考验。

　　从未来趋势判断，需求方面，一二线城市小学在校人数同比增长明显，显示 区域人口净流入加速，而三四线城市的小学生人数的持续下降则显示出后续 住房购买力的下降；供给方面，一二线城市的土地供应稀缺，成交溢价率高 企，未来可售资源的匮乏或加重目前的供需矛盾，因而房价有自发通过上涨 调节供求的动力，未来受到市场整体调整影响不可避免，但在货币政策稳定 的背景下，后续一二线热门区域房价仍将得到刚需的有力支撑。预计 2017 年全国商品房销售额同比下降 10.9%，投资额同比增长 3.5%；新开工面积同比下降 10%，销售面积同比下降 10%。 

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