2016年前10月中国房地产市场现状及房地产开发投资额情况分析

2017-01-05 02:45

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导读： 2016年前10月中国房地产市场现状及房地产开发投资额情况分析。10 月单月销售面积和销售额分别同比增长 26.4%和 40.1%，增幅较 9 月均有所收窄，调控政策下投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落，调控效应初显。

　　2016 年 1-10 月全国商品房销售面积为 12.03 亿平方米，同比上升 26.8%；销售额为 91,482 亿元，同比上升 41.2%；销售均价为 7,602 元/平米，同比上升 11.3%。 10 月单月销售面积和销售额分别同比增长 26.4%和 40.1%，增幅较 9 月均有所收窄，调控政策下投资投机需求得到抑制，热点城市住宅成交量回落，调控效应初显。根据数据统计，11 月楼市成交进一步降温，主要受到调控政策带动的观望情绪和高基数的影响，预计后续调控政策效应将持续放大。

　　2016 年 1-10 月，全国房地产开发投资额同比增长 6.6%，较 1-9 月扩大 0.8 个百分点；商品房新开工面积同比上升 8.1%，较 1-9 月扩大 1.3 个百分点；施工面积同比上升 3.3%，增速较 1-9 月持平；土地购臵面积同比下降 5.5%。10 月单月新开工面积和投资增速分别大幅上升至 20%和 13%，后者创出年内新高，而施工面积增速也由负转正。随着库存去化月数持续走低，四季度投资增速企稳回升趋势明显，托底年内中国经济。

　　2016 年 10 月份 100 个大中城市住宅销售价格为 12,825 元/平米，环比上升 1.65%，较上月回落 1.18 个百分点，同比上升 18.21%，较上月扩大 1.57 个百分点。按中位数计算，全国 100 个城市住宅价格中位数为 7,306 元/平方米，环比上涨 2.20%，同比上涨 2.67%，百城中多数城市房价走势较为平稳。从价格来看，10 月百城整体价格涨幅明显放缓，上涨城市数量减少，且多数热点城市房价涨幅均有所回落，部分城市回落幅度显著。

　　随着 2016 年 10 月国庆假期一、二线城市密集出台限购限贷政策，本轮楼市调控窗口正式开启，前期热门楼市销售回落幅度较大，但房价尚未出现明显调整；11 月以来，杭州、武汉、上海等相继在原先的调控政策基础上加码，显示此次政府调控的力度和决心之大，未来楼市在高基数和行政调控的背景下，预计商品房销售将出现较大幅度降温，楼市进入调整周期不可避免。

　　由于国内人口红利消失、城镇化速度的趋缓以及人均居住面积提升空间的缩小等因素，我国未来 10-20 年中增量住宅需求有限。根据人口结构测算，我国 25-49 岁购房适龄人口在 2015 年达到峰值，并从 2018 年开始急速下降。其中，25-29 岁的适龄结婚人口在未来 5 至 10 年将呈现断崖式的下滑：2020 年（2015 年 20-24 岁）的适龄结婚人口相较 2015 年（2015 年 25-29 岁）降幅达到 22%，2025 年（2015 年 15-19 岁）的适龄结婚人口相较 2020 年（2015 年 20-24 岁）降幅达到 25%，下一轮地产周期的新房需求总量将显著小于此轮周期，以此类推，预计此轮地产周期的经历内生性调整的幅度或超过往年。

　　从海外经验来看，适龄购房人口的增速与新房销售增速具有较强的相关性：日本适龄购房人口增速在 2000年左右达到顶峰后，2000-2005年和 2005-2010年间的新房签约数量连续下降；美国适龄人口增速与新建住房销售增速双双在1982-1983 年间达到顶峰，住房销售增速达到 50%的高点后步入平稳的调整期，而在此后的 30年间每轮楼市周期中，住房销售同比增速的高点也基本在 10%左右。

　　伴随着此轮楼市的暴涨，国内居民的杠杆率水平激增：2016 年前 10 月，金融机构新增人民币贷款中居民户中长期贷款额为 4.7 万亿元，占同期金融机构新增人民币贷款的 43.4%，同比提升 17.3 个百分点，显示居民购房贷款率水平正迅速攀升。但目前国内居民购房杠杆率仍处合理水平，后期系统性金融风险爆发的可能性较小，居民部门仍有加杠杆的空间。

　　从增量信贷来看，截至 2016 年 9 月，国内主要金融机构新增个人购房贷款额为 3.75 万亿元，同比增长 95%，占全国房地产销售总额 47%。但假设二手房交易量占比总销量的 30%-40%，则 2016 年前三季度居民新增按揭贷款占房地产总销售比重约 30%，新增杠杆率仍处可控范围。从存量信贷来看，截至 2016 年 9 月，国内主要金融机构个人购房贷款余额为 17.9 万亿元，根据社科院统计的国家资产负债表，保守估计目前城市居民部门房地产资产规模超过 130 万亿（2014 年为 114 万亿），按揭贷款余额占比仅不到 15%，因此国内住房市场整体的杠杆率仍处于相对较低的水平。

　　虽然楼市杠杆率可控，但由于此轮房价的暴涨，反映购房支付能力的房价收入比指标也在迅速攀升。根据统计显示，全国 45 城房价收入比均值为 10.1，一线城市和东部沿海城市，明显整体高于内陆其他城市，深圳、上海、三亚、北京、厦门分列前五位，房价收入比均超过 15，其中深圳高达 36，远超全球平均房价收入比 6-7 的均值。

　　截至 2016 年 10 月，全国商品房待售面积为 6.95 亿平米，已连续 8 个月环比下降，库存去化效果初显；但待售面积同比仍然增长 1.3%，即经历2016年楼市火爆后，目前的库存水平仅回到了 2015 年 11 月水平；若考虑到加快的销售去化速度，全国可售面积 12 个月移动平均去化月数也仅回到了 2014 年 9 月水平，即此轮地产周期的起涨点，整体库存仍居历史高位。

　　从土地口径来看，截至 2016 年 10 月，全国商品房待开发土地面积为 3.43 亿平米，同比下降 2.7%；1-10 月，全国累计购臵土地面积为 1.69 亿平米，同比下降 5.5%。虽然 2016 年相较 2015 年土地购臵面积同比 32%的降幅有所回暖，但全国范围内的土地市场成交水平仍较火热楼市的表现有较大差距，主要由于三四线的高库存问题仍制约开发商的拿地热情。未来随着楼市销售的降温，全国土地成交活跃度或再度承压。

　　从结构来看，跟踪的 40 个城市土地市场情况显示，2016 年 1-10 月 40 个重要城市供应土地规划建筑面积同比下降 7.8%，成交土地规划建筑面积同比下降 10.7%，其中一线城市分别同比下降 29%和 32%，供应大幅收缩而需求火热导致地王频现，政府无奈采取暂停供给的方式进行调控，与三四线城市形成鲜明对比，若2017年一二线供地持续收缩，地市或与楼市同样经历寒冬考验。

　　从未来趋势判断，需求方面，一二线城市小学在校人数同比增长明显，显示区域人口净流入加速，而三四线城市的小学生人数的持续下降则显示出后续住房购买力的下降；供给方面，一二线城市的土地供应稀缺，成交溢价率高企，未来可售资源的匮乏或加重目前的供需矛盾，因而房价有自发通过上涨调节供求的动力，未来受到市场整体调整影响不可避免，但在货币政策稳定的背景下，后续一二线热门区域房价仍将得到刚需的有力支撑。预计 2017 年全国商品房销售额同比下降 10.9%，投资额同比增长 3.5%；新开工面积同比下降 10%，销售面积同比下降 10%。