本轮地产上行周期遭遇史上最严调控
经过2015-16年几波房价上涨后，2017年3月起我国房地产调控开始蔓延至全国。北京市首发调控政策《关于完善商品住房销售和差别化信货政策的通知》。紧接着，各地政府陆续出台房产严控政策，旨在严控“商业限购”、二套房货认定、首付比例、“假离婚”、货款发放资格等方面。
截至12月底，根据链家研究院数据，17年内累计54个城市出台129条房地产限购政策，169条限货政策，15个城市实行“认房又认货”，48个城市限售。
在如此密集的调控政策背后，蕴含着我国房地产市场政策导向方向性的变化。党的十九大明确指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一理念明确了未来房地产市场的走向。过于频繁的交易量短期内大概率不会再出现，中长期看房产交易趋于稳定，不会有较大涨幅。
同时，房地产税虽未正式落地，但立法程序一直在推进，出台该税种只是时间问题。以上一系列的房产政策都会对建筑装饰行业产生不小的冲击，装饰行业的需求进一步缩水。
今年以来房地产投资及销售增速持续下滑
观察住宅商品房销售面积及住宅开发投资完成额这两个表征房地产市场景气程度重要指标，可以看到无论是销售亦或是投资，今年以来同比增速均处于下滑状态，具体来看:截至2017年11月，我国商品房销售面积累计达12.6亿平方米，累计同比增速由年初的23.7%回落至5.4%，低于去年同期19.1个百分点;
同时，截至2017年11月，住宅类房地产开发投资完成额为6.87万亿元，累计同比增速由3月份的11.2%下滑至9.70%。住宅销售与投资增速的总体下行主要受房地产市场持续降温影响，预计住宅商品房市场的下行将对家装行业景气程度带来不利影响。
房货利率年内持续上浮
2017年初以来，多地政府出台了一系列房产调控政策，旨在给楼市降温，同时各金融监管机构也加强了金融业的监管，比如央行将各商业银行的表外理财业务纳入MPA考核制度，房产政策和金融监管的收紧都使银行调高了房货利率。2017年11月，首套平均房货利率升高至5.36%，二套房平均利率升至5.71%。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》
购房适龄人口数量于2015年触顶后回落
根据联合国统计标准，一国60岁以上老年人口占总人口10%以上，该国即步入人口老龄化社会。2010年全国第五次人口普查显示，我国60岁以上人口达1.3亿人，占总人口10.45%，按联合国标准衡量，我国已进入了人口老龄化社会。
同时，我国的人口红利逐渐消失，购房适龄人口(25-49岁人口)在2015年达到5.68亿人的高峰，随后开始减少。2016年，我国购房适龄人口为5.66亿人，占总人口的40.93%，相比2015年减少257万人。购房适龄人口的下降在一定程度上降低房地产行业的总需求，进而使家装市场增长后劲不足。
经过2015-16年几波房价上涨后，2017年3月起我国房地产调控开始蔓延至全国。北京市首发调控政策《关于完善商品住房销售和差别化信货政策的通知》。紧接着，各地政府陆续出台房产严控政策，旨在严控“商业限购”、二套房货认定、首付比例、“假离婚”、货款发放资格等方面。
截至12月底，根据链家研究院数据，17年内累计54个城市出台129条房地产限购政策，169条限货政策，15个城市实行“认房又认货”，48个城市限售。
在如此密集的调控政策背后，蕴含着我国房地产市场政策导向方向性的变化。党的十九大明确指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一理念明确了未来房地产市场的走向。过于频繁的交易量短期内大概率不会再出现，中长期看房产交易趋于稳定，不会有较大涨幅。
同时，房地产税虽未正式落地，但立法程序一直在推进，出台该税种只是时间问题。以上一系列的房产政策都会对建筑装饰行业产生不小的冲击，装饰行业的需求进一步缩水。
今年以来房地产投资及销售增速持续下滑
观察住宅商品房销售面积及住宅开发投资完成额这两个表征房地产市场景气程度重要指标，可以看到无论是销售亦或是投资，今年以来同比增速均处于下滑状态，具体来看:截至2017年11月，我国商品房销售面积累计达12.6亿平方米，累计同比增速由年初的23.7%回落至5.4%，低于去年同期19.1个百分点;
同时，截至2017年11月，住宅类房地产开发投资完成额为6.87万亿元，累计同比增速由3月份的11.2%下滑至9.70%。住宅销售与投资增速的总体下行主要受房地产市场持续降温影响，预计住宅商品房市场的下行将对家装行业景气程度带来不利影响。
图：住宅销售面积及累计同比(2011年至今)
图：住宅投资完成额及累计同比(2011年至今)
房货利率年内持续上浮
2017年初以来，多地政府出台了一系列房产调控政策，旨在给楼市降温，同时各金融监管机构也加强了金融业的监管，比如央行将各商业银行的表外理财业务纳入MPA考核制度，房产政策和金融监管的收紧都使银行调高了房货利率。2017年11月，首套平均房货利率升高至5.36%，二套房平均利率升至5.71%。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》
图：全国平均房货利率走势(2016年至今)
根据联合国统计标准，一国60岁以上老年人口占总人口10%以上，该国即步入人口老龄化社会。2010年全国第五次人口普查显示，我国60岁以上人口达1.3亿人，占总人口10.45%，按联合国标准衡量，我国已进入了人口老龄化社会。
同时，我国的人口红利逐渐消失，购房适龄人口(25-49岁人口)在2015年达到5.68亿人的高峰，随后开始减少。2016年，我国购房适龄人口为5.66亿人，占总人口的40.93%，相比2015年减少257万人。购房适龄人口的下降在一定程度上降低房地产行业的总需求，进而使家装市场增长后劲不足。
图：购房适龄人口数量及占比(2011-2016年)
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