2012年我国房地产业展望

       内容提示：分析人士看来，内地房企无论是在资金实力、运营经验方面都与港资房企存在巨大的差距。而此时港资抄底拿地，提前在二三线城市布局的行为，显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余，抢占先机，提前布局。

       楼价的走势一直是各界人士预测的焦点，中央经济工作会议定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续，面对可能持续从紧的调控政策，房价走势何去何从？房地产中介在寒冬中能否生存？各地开发商又是否将陷入生死战？

　　房地产促销四处开花 电商时代或到来

　　限购一年，住宅市场主导权终于从卖方转向了买方。“金九银十”的消散，磨折了开发商的信心，却成全了购房者观望的态度。自龙湖在上海率先打开降价大门，就开始了这一轮以龙头房企为代表的促销降价潮。

　　降价补差价、溢价回购楼盘、零首付、送分期、无理由退房/回购、买房送车等等促销花样频出。其中，最具代表的就是绿地集团，9月18日在北京开盘的花都嘉园项目开盘三个月，签约成交率却仅为13.82%。时间走入年底，终于撑不住的绿地花都嘉园项目，仅在半个月内就推出两轮促销手段：先是推出20套特价房，特价房优惠2万抵12万；随即，该项目又推出代还房贷计划。

　　除去传统的现场销售外，2011年风头最劲的销售方式就是由潘石屹推动的网上售房模式。潘石屹不仅剥离了自己的销售团队，联合多家房地产代理商开始了房地产销售的电子商务时代。2011年底，20家房地产商组成联盟，网上销售百套房产。除此之外，淘宝网还于“双十二”2012年12月12日推出了五折“秒杀”。

　　点评：链家地产首席分析师张月认为，2011年楼市调控走入“白热化”。在其看来，在房地产信贷收紧的背景下，新建商品房住宅成交价格逐渐走低。四季度价格回落，拐点凸显。目前，限购最严的北京项目降价已经从大房企向小房企蔓延，全面降价时代或将来临。

　　事实上，房地产开发商降价促销已经从“犹抱琵琶半遮面”的状态转向落落大方的叫卖。

　　彼时，公开预言“用不了几年，你的房子如果不上网就没人要”的潘石屹，随即陷入了上海销售“欠薪门”一事之中。未来房地产销售走向公开之余，存在其中的规范性与责任感等诸多问题，也应随之完善。

　　易居中国的杨红旭认为，网络也在改变房屋交易这样的“大块头”游戏规则。当前主要四家房产电商：EJU平台，淘宝房产、搜狐E购房以及搜 房 网，“看成中国房产电商界‘四大才子’”，2012年将有越来越多的相关方，享受电商带来的便利与实惠。

　　政策从步步加码逐渐走向执行和观望

　　房价“拐点”确立之初，同时传出来的声音就是政策将逐渐走向松动。彼时，包括券商、研究机构等诸多专家，均纷纷预测，住宅市场将会在今年的上半年之前度过最艰难的时期。不过，调控之手不会再紧紧的扼住开发商的喉咙，而逐渐走向放松。来自人大的报告更是“激进”的预测，要使明年经济增速不跌破9%，地方财政和宏观经济都难以忍受房价出现回落20%的情形。而更进一步的，最早在今年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”，弱化调控的可能；而到了三季度，中央政府则会开始放松限贷政策，进而限购令将逐步松动。

　　而1月9日，瑞银证券首席策略分析师陈李则在上海做出预测，称现有的房产政策在今年四季度前一定会有变动，“如现有地产政策完全不变，房产行业最晚在今年第四季度崩溃，就是这个行业彻底玩完。”

　　点评：下半年，楼市政策外紧内松。正如曹建海在接受记者采访时所指出那样，政策已经从步步加码，转向执行和观望。更进一步的，地方政府率先表示HOLD不住，从佛山的朝令夕改，再到近期传出北京限购令的放松。开发商尚未伤筋动骨，地方政府却已经暗地和中央政府展开博弈，上演“宫心计”。

　　今年，决定房地产市场行情的，或许是货币政策，库存去化程度以及限购令的走向。或许，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那样，楼市政策应该明朗化，这样市场才能做出自己的理性选择。

　　商业地产将迎来春天

　　事实上，早在楼市调控之初，包括万科、保利等传统的住宅龙头房企，就纷纷宣称要向商业地产转型——一时间，20%的商业物业持有率成为多家开发商在商业地产领域的发展目标。

　　然而，伴随着调控的深入以及销售遇冷，开发商们的资金链遭遇前所未有的重压。一众房企日益谨慎，珍惜手中所持现金。而作为投入巨大、回报期长的商业地产，开发商们在此领域更是难得出手。

　　就此，住宅土地市场陷入一片冷清之中。除去绿城之外，一线房企们并未伤筋动骨，仅是伺机而动。而最先承受不住的，反而是地方政府——地价渐趋合理，原本捆绑性的政策也消失不见。终于，经验丰富、资金实力雄厚的港资房企按捺不住，率先抄底抢地——三季度以来，包括和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等等商业运营商纷纷出手拿地，短短时间内200亿左右资金砸向二、三线城市的土地市场。

　　而就在2011年的12月29日，SOHO中国又以40亿的代价，成功拿下上海证大、绿城中国、磐石所持外滩地王50%的股权。

　　点评：“国内纯粹的城市运营商数目有限”，某知名房企人士在接受记者采访时如此表述。事实上，目前一线城市的中心和CBD区域，大部分被港资房企所占据——除去万达之外，包括龙湖、华润和绿地等知名开发商，仅能在一线城市的副中心区与港资房企争一日之短长。

　　在分析人士看来，内地房企无论是在资金实力、运营经验方面都与港资房企存在巨大的差距。而此时港资抄底拿地，提前在二三线城市布局的行为，显然是趁楼市调控、内地房企自顾不暇之余，抢占先机，提前布局。

　　开发商两极分化 国资趁势作为

　　有报道称，2011年1-12月，房地产为主业的产权交易多达253宗，约为2010年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元，约为去年全年并购金额的6倍。

　　除去中小房企的股权转让之外，2011年最为吸引人眼球的便是一度扩张激进的绿城集团。因资金紧张而负面消息缠身的绿城集团，开始依靠股权转让和项目腾挪来实现自我救助。仅在年末的半个月时间里，绿城集团就将自身所持两个地王项目的股权进行了出售和让渡。除此之外，2011年12月份，绿城还将所持杭州新华造纸厂项目、杭州兰园项目以及上海东海广场项目的49%股权转让出去。

　　而另一个值得投资者注意的现象在于，一些主营非地产业务的国资房企，却趁势而起，以巨资拿下土地。仅在去年10-11月，包括杭州城建开发、杭州市地铁置业有限公司等市属国企就在杭州砸下近60亿拿地，“占杭州主城区1-11月卖地总收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲坝、招商、保利等央企和国资企业也开始大手笔抄底拿地。据链家地产统计，北京12月成交的9宗经营性地块中，有8宗地块被国有企业单独或参股斩获。“土地市场的低迷，恰恰给资金实力雄厚的国资企业制造了一个非常好的抄底时机”，链家地产首席分析师张月如此评述。

　　即便是绿城，其项目和股权出让的对象以及合作方，大多是那些手持巨资但是却缺乏房企资质的国资公司们。其中，最受关注的合作方，便是中投汇金与绿城的合作案例。

　　点评：“绿城不过是市场的一个缩影”，链家地产首席地产分析师张月如此表述。在其看来，在成交量下滑、资金被库存套牢、融资难度加大的多面夹击之下，房企普遍面临资金流动性问题。

　　据称，在企业的兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。看来，无论是从中央还是地方，调控政策之下，受益的都是大型房企和国资公司。未来，房地产行业的两极分化势必难免。