珠海市住宅商品房和商业地产市场基本情况

        导读：珠海市住宅商品房和商业地产市场基本情况。2013年1月至12月累计去化率为63.89%，同比下降11.41%，环比下降1.22%，去化率保持在中等偏上水平。

        参考《中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）》

        2013年主城区新增房源约12228套，同比增加23.8%；总规模154.81万m2，同比增加38.3%，新增供应恢复历年中位水平。2013年主城区新增房源同比大幅增加，全年供应波动较大。2013年珠海没有进一步调控楼市，之前被压抑的改善及部分刚需需求得到集中释放，2013年销售规模，自08年6年以来首次突破300万m2，达到历史最高位。2013年成交价格稳中有升，全市商品住宅均价12440元/m2，商品房成交规模342.25万m2，全年波动上扬，全年市场表现较为活跃，预计2014年量价稳步攀升。2013年新推面市房源约13813套，同比大幅上涨248%；开盘当日平均解筹率48.27%，同比上升12.47%；今年整体开盘当日消化率一路走高，市场明显回暖。2013年珠海市区网签共7917套，网签面积98.38万m2；今年上半年稳步增长，7月到达顶峰后快速下滑，下半年11月跌至谷底后年末大幅反弹。项目网签排行榜：2013年市区有网签的项目共46个，共7917套，华发占总套数16.58%；平均个盘年均网签172套。2013年末整体存量17842套环比小幅增加4.3%，两端户型存量增加，中间段户型存量均有不同程度下降。2013年末网签存量17842套，库存同比小幅增加。180m2以上，60m2以下两端户型环比激增，分别增加29.97%、23.61%；中间各户型存量均有不同程度的减少；本月库存各面积段表现比较平均，中间段户型存量较其他户型少。
        2013年1月至12月累计去化率为63.89%，同比下降11.41%，环比下降1.22%，去化率保持在中等偏上水平。各区存量去化：去化期约12个月的区域有唐家、吉大，这两区域表现为去化慢；去化期小于6个月的有前山、南湾、斗门、金湾，表现为新货进入频繁，消化速度快。2014年供应分析：2014年总供应量约357.75万m2，其中市区占56.43%，西区占43.57%；根据2013年的消化进度估算，2014年总供应量去化期约13.4个月。2014年各区域成交量最为活跃的区域金湾区占成交量32.4%；其次是斗门区，比重为18.4%；区域平均销售最高为前山，达627套/项目，共有4个项目整年超越1000套。
商业地产基本情况
        近年，随着横琴大开发、港珠澳大桥、十字门商务区的落成，对于珠海来说将是一个利好声音，同时也预示着珠海商业地产的春天即将来临。据粗略统计，近两年珠海以年均2-3万平米的商业体出现。随着几大综合体的落成，珠海的商业地产于2013年迎来大跨越。目前珠海写字楼每年的销售量约在2.5-3万平米之间，随着横琴新区和十字门中央商务区开发建设的实施，珠海未来写字楼市场将进入上行通道。
        从政策层面来说，珠海对未来商业的规划比较明晰，特别是从近期的拍地来看，商业用地规模比较大，给人的感觉就是商业地产的前景较为明朗。另外，珠海作为沿海城市，旅游资源比较丰富，这将对未来商业地产的发展有着重要的拉动。
珠海房地产市场总结
        ①政策：抑制投资需求，刚需主导市场。“投资需求受抑，刚性需求回归”成为2013年楼市调控的重点，在“双限”的调控大纲之下，伴随针对性调控。尽管中央重申“国五条”调控内容，珠海仍未对此政策有执行的决意，全年政策走势较为宽松，有利于刚需市场发展。
        ②价格：低开高走，全年价格稳步上升。全年楼市价格低开高走，除年中淡季稍有回落外全年均表现稳步上涨，价格同比2012年增长，整体市场回暖、需求释放与价格增长有不言而喻的渊源。
        ③成交：整体活跃，集中爆发，全年成交活跃，刚需主导市场；上半年成交量缓慢上扬，下半年集中爆发，尤其以金九银十及11月最为集中，2013年全年成交量同比正增长。
        ④客户：大户积压，投资及刚需同时释放，刚需占主导“投资”及“刚需”同时的得到释放，“港珠澳大桥”、“横琴”等利好建设刺激需求进一步释放，珠海外需及内需市场增大，市场信心大增，市场仍然由刚需作主导。
        ⑤局势：年初走势平稳，下半年波澜壮阔。2013年楼市逐渐由“调控”中走出，经过一系列的微调、回暖，从走势平稳到波澜壮阔，整体市场走势下半年集中井喷，市场明朗走势有望延续到2014年。