住房空置率 逐年增长参考观研天下发布《2019年中国房地产行业分析报告-市场深度调研与发展趋势研究》 &nb

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2018年我国住房空置率逐年增长 三线城市不容乐观

字体大小: 2018-12-25 09:34  来源:中国报告网

中国报告网提示:参考观研天下发布《2019年中国房地产行业分析报告-市场深度调研与发展趋势研究》 &nb

        参考观研天下发布《2019年中国房地产行业分析报告-市场深度调研与发展趋势研究
        
        住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内,与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后,空置的房子与建成的房子之比。
        
        随着我国住房拥有率的逐年提升,住房空置率也逐年增加。根据资料显示,中国住房空置率为21.5%,在全球市场上仅低于西班牙和意大利。而这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源,既浪费了贷款资源,也蕴含了金融风险。在房价下跌时,若大量空置住房集中入市,必然对住房市场造成冲击。
        
        各国空置率数据汇总
         
        资料来源:CHFS

        根据最新报告显示,根据2017 年中国家庭金融调查的数据,我城镇家庭住房拥有率为 90.2%,其中,城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%,而城镇地区住房空置为21.4%。据估算,2017 年,我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。
        
        分区域看,当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻,空置率明显高于一线城市。数据显示,2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%,远高于一线城市的 16.8%。从变化趋势来看,2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升,三线城市空置率略有上涨,一线城市住房空置持续下降。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达 26.6%。
        
        一、二、三线城市空置率(单位:%)

 

2011

2013

2015

2017

一线城市

17.9

17.9

17.4

16.8

二线城市

17.8

19.6

20.3

22.2

三线城市

19

19.7

21.3

21.8

资料来源:CHFS

        对于二线城市空置率增长速度超过三线城市、以及一线城市空置率下降的原因,有业内人士表示2015-2017 年间,二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨,但是三线城市由于棚改加速,拆迁比例明显高于二线城市,所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。而一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当,但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。,
        
        但值得注意的是,一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降,二三线城市购房比例上涨。这一方面源于二三线城市建设对于一线城市户籍家庭的吸引,另一方面也反映出一线城市住房价格过高对于其家庭购房的挤出。
        
        同时空置住房占用了大量的住房贷款,与无空置住房的家庭相比,有空置住房的家庭有更高比例的住房负债,同时,未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。
        
        最新数据显示,2013 年至 2017 年,无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为 8.4%,从 23.7万元增长到 25.7 万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%,从 32 万元增长到 40 万元。截至 2017 年底,全国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元,相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据估算,2017 年,有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%,预计规模为 10.3 万亿元。
        
        住房贷款未偿余额比较

 

未偿抵押贷款余额(万元/户)

未偿抵押贷款总额(万亿元)

比例

A2013

无空置住房

23.7

5.2

58.1%

持有空置住房

32

3.8

41.9%

B2015

无空置住房

22.3

6.8

48.2%

持有空置住房

34.6

7.3

51.8%

C2017

无空置住房

25.7

11.6

52.9%

持有空置住房

40

10.3

47.1%

资料来源:CHFS

        在当前房价下,现值低于购买成本的空置住房比例为 5.6%,略高于非空置住房比例的 5%。如果房价下跌 5%,空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%,而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌,遭受损失的空置住房比例将会加速攀升,明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%,约 42.3%的空置住房将遭受损失,比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。
        
        对于我国自有住房空置率较高的原因,其主要是与其他国家相比,中国家庭持有多套房的成本很低。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税,其免税范围大,私人住房一般无需缴税。国际现行房地产在保有环节的征税体系中,主要包括不动产税,财产税等,其税收水平为房产价值的 1%-3%。
        
        通过分析美国房地产市场 2010-2017年的城市数据,发现房产税负担越重的地区,空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1个百分点,空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升1个百分点,空置率显著下降 0.61个百分点。
        
        在 2017 年的调查问卷中,CHFS询问了如果房产税出台,家庭的售房意愿变化。数据显示,多套房家庭售房意愿增加比例高,同时拥有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。拥有三套及以上住房家庭中,无空置房家庭中15.4%表示开征房产税其售房意愿会增加,有空置房家庭该比例更高,为18.6%。
        
        2017 年家庭住房空置情况与售房意愿(单位:%)
         
        数据来源:CHFS

        但由于房产税是对持有的住房存量征税,对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前,实施空置税的国家及地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。

        资料来源:互联网,观研天下整理,转载请注明出处。(ww)


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