参考观研天下发布《2019年中国房地产行业分析报告-市场深度调研与发展趋势研究》
住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。
随着我国住房拥有率的逐年提升，住房空置率也逐年增加。根据资料显示，中国住房空置率为21.5%，在全球市场上仅低于西班牙和意大利。而这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。在房价下跌时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。
根据最新报告显示，根据2017 年中国家庭金融调查的数据，我城镇家庭住房拥有率为 90.2%，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，而城镇地区住房空置为21.4%。据估算，2017 年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。
分区域看，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。数据显示，2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。从变化趋势来看，2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。
对于二线城市空置率增长速度超过三线城市、以及一线城市空置率下降的原因，有业内人士表示2015-2017 年间，二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。而一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。，
但值得注意的是，一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降，二三线城市购房比例上涨。这一方面源于二三线城市建设对于一线城市户籍家庭的吸引，另一方面也反映出一线城市住房价格过高对于其家庭购房的挤出。
同时空置住房占用了大量的住房贷款，与无空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房负债，同时，未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。
最新数据显示，2013 年至 2017 年，无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为 8.4%，从 23.7万元增长到 25.7 万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%，从 32 万元增长到 40 万元。截至 2017 年底，全国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元，相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据估算，2017 年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。
在当前房价下，现值低于购买成本的空置住房比例为 5.6%，略高于非空置住房比例的 5%。如果房价下跌 5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%，约 42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。
对于我国自有住房空置率较高的原因，其主要是与其他国家相比，中国家庭持有多套房的成本很低。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税，其免税范围大，私人住房一般无需缴税。国际现行房地产在保有环节的征税体系中，主要包括不动产税，财产税等，其税收水平为房产价值的 1%-3%。
通过分析美国房地产市场 2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1个百分点，空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升1个百分点，空置率显著下降 0.61个百分点。
在 2017 年的调查问卷中，CHFS询问了如果房产税出台，家庭的售房意愿变化。数据显示，多套房家庭售房意愿增加比例高，同时拥有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。拥有三套及以上住房家庭中，无空置房家庭中15.4%表示开征房产税其售房意愿会增加，有空置房家庭该比例更高，为18.6%。
但由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。
住房空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。
随着我国住房拥有率的逐年提升，住房空置率也逐年增加。根据资料显示，中国住房空置率为21.5%，在全球市场上仅低于西班牙和意大利。而这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。在房价下跌时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。
各国空置率数据汇总
资料来源：CHFS
根据最新报告显示，根据2017 年中国家庭金融调查的数据，我城镇家庭住房拥有率为 90.2%，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，而城镇地区住房空置为21.4%。据估算，2017 年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为 6500 万套。
分区域看，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。数据显示，2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和21.8%，远高于一线城市的 16.8%。从变化趋势来看，2015-2017 年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达 26.6%。
一、二、三线城市空置率（单位：%）
|
|
2011年 |
2013年 |
2015年 |
2017年 |
| 一线城市 |
17.9 |
17.9 |
17.4 |
16.8 |
| 二线城市 |
17.8 |
19.6 |
20.3 |
22.2 |
| 三线城市 |
19 |
19.7 |
21.3 |
21.8 |
资料来源：CHFS
对于二线城市空置率增长速度超过三线城市、以及一线城市空置率下降的原因，有业内人士表示2015-2017 年间，二三线城市商品住宅销售均大幅度上涨，但是三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。而一线城市空置率下降是因为新增住房与人口增长基本相当，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆迁。，
但值得注意的是，一线城市户籍家庭一线城市购房比例逐年下降，二三线城市购房比例上涨。这一方面源于二三线城市建设对于一线城市户籍家庭的吸引，另一方面也反映出一线城市住房价格过高对于其家庭购房的挤出。
同时空置住房占用了大量的住房贷款，与无空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房负债，同时，未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。
最新数据显示，2013 年至 2017 年，无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为 8.4%，从 23.7万元增长到 25.7 万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%，从 32 万元增长到 40 万元。截至 2017 年底，全国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元，相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据估算，2017 年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。
住房贷款未偿余额比较
|
|
未偿抵押贷款余额（万元/户） |
未偿抵押贷款总额（万亿元） |
比例 |
| A．2013 |
|||
| 无空置住房 |
23.7 |
5.2 |
58.1% |
| 持有空置住房 |
32 |
3.8 |
41.9% |
| B．2015 |
|||
| 无空置住房 |
22.3 |
6.8 |
48.2% |
| 持有空置住房 |
34.6 |
7.3 |
51.8% |
| C．2017 |
|||
| 无空置住房 |
25.7 |
11.6 |
52.9% |
| 持有空置住房 |
40 |
10.3 |
47.1% |
资料来源：CHFS
在当前房价下，现值低于购买成本的空置住房比例为 5.6%，略高于非空置住房比例的 5%。如果房价下跌 5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%，约 42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。
对于我国自有住房空置率较高的原因，其主要是与其他国家相比，中国家庭持有多套房的成本很低。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税，其免税范围大，私人住房一般无需缴税。国际现行房地产在保有环节的征税体系中，主要包括不动产税，财产税等，其税收水平为房产价值的 1%-3%。
通过分析美国房地产市场 2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1个百分点，空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升1个百分点，空置率显著下降 0.61个百分点。
在 2017 年的调查问卷中，CHFS询问了如果房产税出台，家庭的售房意愿变化。数据显示，多套房家庭售房意愿增加比例高，同时拥有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。拥有三套及以上住房家庭中，无空置房家庭中15.4%表示开征房产税其售房意愿会增加，有空置房家庭该比例更高，为18.6%。
2017 年家庭住房空置情况与售房意愿（单位：%）
数据来源：CHFS
但由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。
资料来源：互联网，观研天下整理，转载请注明出处。（ww）
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