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政府购买棚改服务模式或将被取消 我国三四线楼市未来面临分化

        参考观研天下发布《2019年中国房地产行业分析报告-行业竞争现状与前景评估预测

        根据报道消息,近日有相关媒体报道,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。具体来说,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式为主进行融资。据了解,防范隐性债务风险是叫停政府购买棚改服务模式的最主要原因。

        政府购买棚改服务模式被叫停早有征兆。据了解,早在2018年10月,国务院就曾提出要尽快取消货币化安置优惠政策,对于商品房库存不足、房价上涨压力大的市县。此外住建部副部长在此前也表示,政府购买棚改服务模式取消,2019年棚改以发行专项债券为主。

        近期,住建部等相关部门则明确要求,对于2019年新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程。未来的项目融资,将更多依据项目本身的偿债能力,采取市场化的方式进行融资。但短时间内可能面临棚改整体资金不足的问题。

        此外,2019年房地产周期继续向下的概率较大,对于棚改主力三四线城市而言,新的库存压力已经逐渐形成,地方政府继续推动棚改的动力不足,棚改项目规模或会收缩。预计未来三四五线城市的楼市将出现大分化。

        近年来棚改工作取得显著成绩,过去8年已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”,既改善了民生,也带动了有效投资消费和去库存。2018年,我国棚改存量数据剩下1027万套,预计到2020年棚改存量就会仅剩107万套了。但同时相应的产生了很多其他的影响。最直接的影响就是推高了三四线城市的房价,同时还加大了地方政府的财政赤字。

        自国开行发放棚户区改造贷款以来,发放棚户区改造贷款占贷款余额比例稳步上升,但是同比增速在逐年下降。2017 年末,国开行发放棚户区改造贷款 8800 亿元,同比下降 10%。棚户区改造贷款余额占国开行发放贷款余额的比例为 25.83%。

国开行棚户区改造贷款支出及所占比例
 
数据来源:住房建设委

2017年国开行棚户区改造贷款支出占比
 
数据来源:住房建设委

抵押补充贷款PSL发放量与三四线销售增速高度相关
 

数据来源:住房建设委

资料来源: 互联网,观研ww整理

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